open-iconopen-icon
Nalogia person

Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры

57Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры
Наталья Юренко
Налоговый консультант
7 минут чтения
12 330

В этой статье вы узнаете, когда вы обязаны заплатить налог при продаже квартиры, а в каких случаях можно этого избежать; кто и как может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и какие существуют способы для того, чтобы уменьшить сумму налога и заплатить меньше. Ну, и конечно, разберемся, как получить налоговый вычет при продаже квартиры.

Картинка на тему Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры
Статьи

Что такое налоговый вычет при продаже недвижимости

Прежде всего давайте рассмотрим само понятие налогового вычета. Налоговый Кодекс подразумевает несколько видов таких “льгот”, в зависимости от вида ваших расходов. Это может быть социальный, имущественный, инвестиционный и т.п.

Имущественным налоговым вычетам, о которых и пойдет речь в этой статье, посвящена ст. 220 НК РФ.

Налоговый вычет - это уменьшение вашей налогооблагаемой базы.

То есть дохода, с которого вы платите налог. Также с помощью этой “льготы” можно вернуть ранее уплаченный налог - оформить возврат НДФЛ. Но возврат подоходного налога работает в случае, например, покупки жилья, а не в момент его продажи.

Налоговый вычет при продаже квартиры - это вычет из категории «имущественных», на который можно уменьшить свой доход, полученный при продаже недвижимости. То есть способ сэкономить на уплате НДФЛ, когда вы продаете вашу квартиру.

Читайте также

Почему нужно платить налог, продавая квартиру

В соответствии с гл. 23 НК РФ все доходы граждан должны облагаться подоходным налогом.

От продажи квартиры вы получаете доход, с которого обязаны уплатить НДФЛ за проданную квартиру Но существуют определенные способы, которые позволяют компенсировать часть расходов, уменьшив налог к уплате. Разберемся, что это за способы и как именно это можно сделать, если продал квартиру.

Что такое декларирование доходов

Следует детально разобраться, в каких случаях, продавая жилье, вы обязаны заплатить 13%, ведь существует ряд условий, когда продаваемое имущество не облагается НДФЛ.

Случаи, когда уплаты НДФЛ нет

Для того, чтобы продать недвижимость без налога, нужно, чтобы она находилась во владении определенный срок - он называется минимальный срок владения.

Минимальным сроком владения для того, чтобы продать квартиру без налога, считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)

  • Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации

  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной жилплощади. Или вы продаете первое жилье в течение 90 дней после покупки второго.

Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Пример:
Иванов в 2017 году купил жилье за свои средства. Это его единственное жилья. И, продав его в 2021 г., Иванов ничего не платил. Так как прошло более трех лет с момента покупки. В марте 2019 г. Сидорову в порядке наследования от родителей досталась однокомнатная квартира, он ее продал в начале 2021 года. И ему пришлось уплатить за нее НДФЛ, так как 3 года владения еще не истекли.

Вы не будете платить налог, продавая квартиру, если вы владели ей более 3 лет (при соблюдении хотя бы одного из условий наследования/приватизации/пожизненного иждивения) или 5 лет.

Во всех других случаях, продавая жилье, вам придется заплатить подоходный налог.

Продается квартира, купленная по ДДУ или ЖСК

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи жилья, купленного по ДДУ или ЖСК.

Продавая такое жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК, а не с момента вступления в право собственности, как это было ранее.

То есть если вы внесли полную оплату, например, в 2014 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 года.

Имейте в виду, для получения вычета за покупку жилья, приобретенного по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на возврат НДФЛ является акт приема-передачи.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с полученного дохода, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Скачать актуальную налоговую декларацию 3-НДФЛ можно у нас на сайте.

Если квартира продана ниже кадастровой стоимости

Если квартира продана за сумму, ниже 70% ее кадастровой стоимости на 1 января текущего года, то налогооблагаемым доходом все равно считается 70% кадастровой цены. Поэтому искусственно уменьшить стоимость жилья для того, чтобы сэкономить на уплате налога, вам не удастся.

Пример:
Петров продал квартиру за 1. 2 млн рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 2.2 млн. Петров, несмотря на фактическую сумму продажи, заплатит подоходный налог с 70% от кадастровой цены – т.е. с 1 540 000₽ (2 200 000*70%), но воспользоваться вычетом, тем не менее, он, как продавец, сможет в полном объеме. Но об этом далее.

Как считать налог на проданную квартиру

По закону с суммы продажи вы должны заплатить 13% в качестве НДФЛ. Это размер подоходного налога на доходы физических лиц в России.

Пример:
Терентьев продал квартиру за 1 млн руб. НДФЛ к уплате составит 13% от 1 млн - 130 000₽.

Но, как мы уже сказали, есть способы, как этот самый НДФЛ уменьшить.

Как можно компенсировать часть расходов

Чтобы уменьшить налог к уплате, можно воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить сумму налога на расходы, которые были понесены при приобретении продаваемой недвижимости.

Налоговый вычет после продажи квартиры

Максимально возможная сумма вычета, на которую может быть уменьшен доход при продаже квартир, жилых домов, садовых домов, комнат и долей в них (ст. 217.1 НК РФ), это 1 000 000 рублей. Это максимальная сумма, которую вы можете заявить, как налоговый вычет. Неважно, как дорого вы продали жилье, максимальный вычет все равно составит 1 000 000₽.

Налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 000 000₽.

Пример:
Петров продал квартиру, купленную два года назад, за 1 500 000 ₽. Так как она находилась в его собственности менее минимального срока, Петров обязан уплатить НДФЛ. Петров имеет право на получение налогового вычета, и, продавая квартиру, он заплатит налог 13% не с 1.5 млн ₽, а с 500 000 руб. (1 500 000-1 000 000), воспользовавшись вычетом.

Уменьшение дохода на расходы

Есть еще один способ, как уменьшить налог к уплате. Вместо того, чтобы оформлять налоговый вычет 1 млн при продаже квартиры, можно уменьшить величину дохода, полученного от продажи, на сумму расходов по приобретению этой квартиры, которые вы можете подтвердить документально.

В расчет берутся фактически произведенные траты, связанные с покупкой этого имущества. И вы заплатите налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример:
Петров продал за 3 млн ₽ двушку, которую покупал полтора года назад за 2.5 млн. Так как минимальный срок владения не истек, Петров должен заплатить НДФЛ. Но вместо налогового вычета за продажу квартиры, Петров уменьшает полученный доход на расходы. То есть налогооблагаемой становится разница в суммах между продажей и покупкой квартиры - 500 000 ₽ (3 000 000₽ – 2 500 000₽).

Расчет налогового вычета при сделке с долевой собственностью

Есть несколько нюансов, которые следует учитывать при оформлении вычета.

Налоговый вычет для владельцев долевой собственности делится пропорционально их долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи - как единый объект недвижимости. Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Пример:
Сестры Соколовы продают квартиру, доставшуюся два года назад от бабушки, за 2 млн руб. Они владеют ей в равных долях - 50/50. Если они будут продавать ее как единый объект недвижимости, по одному ДКП, то заплатят с продажи налог 13 000₽ ((2 000 000 - 1 000 000)*13%). А вот если они продадут каждая свою долю отдельно, то обе смогут использовать налоговый вычет, и налога к уплате не будет вовсе, так как вычет полностью покроет сумму продажи.

Важно! Даже если налоговые вычеты полностью покрывают сумму дохода и платить налог не требуется, налоговую декларацию все равно необходимо предоставить в налоговые органы.

Сроки предоставления налоговой декларации

Налогоплательщик обязан отчитаться о продаже жилья по истечению года, в котором была осуществлена продажа и был получен доход. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить до 30 апреля. Если по итогам декларации необходимо уплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Сколько раз можно воспользоваться вычетом

Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать неограниченное количество раз в течение всей жизни. Но 1 раз в течение года.

Важная информация - как вернуть деньги с продажи

Вы должны понимать, что налог, уплаченный с продажи, впоследствии может быть возвращен. Например, при покупке жилья. Так как НК РФ позволяет оформлять вычет за покупку жилья, используя доходы, полученные от продажи имущества (кроме ЦБ).

Вы можете узнать более подробно об этом, прочитав наши статьи на тему как вернуть налог при покупке жилья. Фактически, оформление вычета за покупку и есть возврат налога, который вы уплатили при продаже. Поэтому, отвечая на вопрос, можно ли вернуть налог с продажи квартиры, говорим: да, можно.

Как все оформить

Обязательные условия для получения вычета при продаже квартиры - это быть резидентом РФ - то есть проживать на территории России более 183 дней в году.

Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

  • 3-НДФЛ

  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)

  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как вернуть часть налога с продажи, а также то, что можно не только оформить налоговый вычет на продажу квартиры, но и использовать право на уменьшение дохода на расходы. В некоторых случаях такой подход более выгоден.

Приумножайте свои доходы!

Получите налоговый вычет
Выберите удобный тариф
и получите налоговый вычет быстро и просто
Expert