Чему равен налог, когда продается квартира
Расчет налога при продаже дома, квартиры и другой жилой недвижимости для физических лиц прост — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства.
В строго установленные сроки нужно подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.
Например, человек построил дом и затем продал за 3 миллиона — какой налог придется уплатить? Сумма к уплате составит 13% от дохода — 390 тыс. рублей.
О том, как уменьшить НДФЛ, мы расскажем ниже.
Когда не нужно платить налог с продажи недвижимости
НДФЛ с продажи квартиры и другого жилья не платится, если собственник владел недвижимостью дольше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Для жилой недвижимости таким сроком является 3 года и 5 лет.
|
|
Срок владения 3 года |
|
1. |
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) |
|
2. |
Квартира получена по наследству |
|
3. |
Квартира стала собственностью после приватизации |
|
4. |
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
5. |
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй. |
Во всех остальных случаях срок владения для продажи недвижимости без уплаты НДФЛ составляет пять лет.
Пример
В 2021 г. сын подарил Трофимову квартиру в Москве. В 2022 г. Трофимов решил ее продать. Так как жилье находилось менее 3 лет в собственности, и срок для безналоговой реализации еще не истек, придется в 2023 г. заплатить НДФЛ.
Продается жилье, купленное по ДДУ или ЖСК
Начиная с 2019 г., минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.
В первую очередь это нововведение помогло тем, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками и долгостроем.
С 2019 г. собственник может продать квартиру без налога сразу после оформления права собственности на новостройку, если с момента оплаты прошло более трех (или пяти) лет.
Если продается не единственное жилье, то налог с продажи квартиры не уплачивается через 5 лет владения.
Не путайте новые правила расчета минимального срока владения с правом получения имущественного вычета: это право по-прежнему возникает после подписания Акта приема-передачи.
Если вы владели жильем дольше минимального срока, на вас распространяется освобождение от уплаты налога, и подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Можно сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив налогооблагаемую базу. Налоговый кодекс предлагает две льготы при продаже, и о них мы расскажем ниже.
Налоговый вычет в 1 млн рублей
По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговый вычет, то есть сумма сделки, необлагаемая налогом, составляет 1 млн рублей.
Пример
Светлов продал дом за 3 млн рублей и имеет право уменьшить налог с продажи дома. То есть уплатить 13% с 2 миллионов (3 000 000 - 1 000 000). Его налоговые платежи составят 260 тыс. руб.
Если имущество продается дешевле 1 млн, оно не подпадает под налогообложение. Значит, подавать налоговую декларацию и платить 13 процентов с продажи квартиры и другого такого жилья не нужно вне зависимости от срока владения.
Пример
Попов продал квартиру, которой владел 2 года, за 1 млн рублей. Так как его доход равен имущественному вычету, НДФЛ при продаже ему платить не нужно, как и подавать декларацию.
Уменьшение дохода на расходы
Продавец может снизить доход от реализации жилой недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости, и за счет этого уменьшить НДФЛ. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Колосова продала жилье за 3 млн, которое ранее купила за ту же цену. Она сможет обойти налог при продаже квартиры и ей не нужно ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию подать придется.
Если документы на покупку утеряны или квартира не приобреталась, а была, например, получена в результате приватизации, снизить налогооблагаемую базу на расходы не удастся, и единственный путь уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости — применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Продается подаренная или унаследованная недвижимость
Если вы продаете жилплощадь, которую получили в подарок от близкого родственника или по наследству, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Уменьшение налогооблагаемой базы снизит размер налога.
Пример
В 2021 г. отец подарил Стасову квартиру, которую прежде покупал за 4 млн. В 2022 г. Стасов продает жилье за 5 млн. Документы, подтверждающие расходы отца, сохранились. Сын использует их для уменьшения налоговой базы и подоходный налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб. (5 000 000 – 4 000 000).
Если продается жилая недвижимость, подаренная в прошлом не близким родственником, вы имеете право учесть налоговые платежи, уплаченные при получении подарка. Тем самым вы сможете существенно минимизировать налог.
Как снизить налог при продаже квартиры несколькими собственниками
У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу, расскажем ниже.
Продается совместная собственность
В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости, и вычет применяется ко всему объекту.
Продается долевая собственность
Размер налогового вычета зависит от того, как продается недвижимое имущество — по одному ДКП или по разным.
Пример
Петров с братом за 2 млн рублей продают унаследованную квартиру. Если они продадут наследство как единый объект недвижимости, то смогут применить вычет в 1 млн, распределенный пополам между братьями. С остатка в 1 млн им придется оплачивать налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и братья смогут избежать налога.
Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.
Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
При расчете НДФЛ с продажи учитывается две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и кадастровая стоимость. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цена недвижимости по ДКП.
Пример
Донцов продал квартиру за 1 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 млн. Какую сумму нужно выплачивать Донцову после того, как он продаст жилье? Посчитать налог придется с 70% от кадастра — с 1,4 млн рублей.
Какие понадобятся документы
Чтобы оформить налоговый вычет на продажу, надо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма дохода уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Декларацию можно отнести лично или отправить по почте, а также переслать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через онлайн-сервис «Налогия».
Скачать Срок подачи декларации
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и задекларировать сделку купли-продажи необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля.
Пример
Кошкин продал жилую недвижимость в 2022 г. До 30 апреля 2023 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2023 г. уплатить НДФЛ.
Частые вопросы
Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью — 5 лет.
НДФЛ платить не придется, так как 1 млн рублей не облагается налогом. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно
Если друг не является вашим близким родственником — братом, мужем и т.п., то срок для продажи без НДФЛ составляет 5 лет. Но если это ваше единственное жилье, то 3 года.
Заключение эксперта
Мы рассказали, как рассчитывается процент налога с продажи квартиры в 2023 году, когда вы должны подавать декларацию за 2022 год и платить 13%, а когда нет. Помните, что вы имеете право снизить доход на 1 млн рублей или на расходы на приобретение. Так вы уменьшите НДФЛ к уплате.
