Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 11 января 2023
Обновлено 11.01

Налог с продажи квартиры

Анастасия Чернова Налогия
Автор статьи
Налоговый консультант  •  Стаж 10 лет

В каких случаях необходимо платить налог после продажи квартиры в 2023 году, а в каких этого можно не делать, как считается НДФЛ, сколько он составляет и как его можно уменьшить — обо всем этом расскажем в нашей статье.

Налог с продажи квартиры

Чему равен налог, когда продается квартира

Расчет налога при продаже дома, квартиры и другой жилой недвижимости для физических лиц прост — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства.

В строго установленные сроки нужно подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.

Например, человек построил дом и затем продал за 3 миллиона — какой налог придется уплатить? Сумма к уплате составит 13% от дохода — 390 тыс. рублей.

О том, как уменьшить НДФЛ, мы расскажем ниже.

Когда не нужно платить налог с продажи недвижимости

НДФЛ с продажи квартиры и другого жилья не платится, если собственник владел недвижимостью дольше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Для жилой недвижимости таким сроком является 3 года и 5 лет.

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

Во всех других случаях

Квартира получена по наследству

Квартира стала собственностью после приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Пример

В 2021 г. сын подарил Трофимову квартиру в Москве. В 2022 г. Трофимов решил ее продать. Так как жилье находилось менее 3 лет в собственности, и срок для безналоговой реализации еще не истек, придется в 2023 г. заплатить НДФЛ.

Продается жилье, купленное по ДДУ или ЖСК

Начиная с 2019 г., минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.

В первую очередь это нововведение помогло тем, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками и долгостроем.

С 2019 г. собственник может продать квартиру без налога сразу после оформления права собственности на новостройку, если с момента оплаты прошло более трех (или пяти) лет.

Если продается не единственное жилье, то налог с продажи второй квартиры не уплачивается через 5 лет владения.

Не путайте новые правила расчета минимального срока владения с правом получения имущественного вычета: это право по-прежнему возникает после подписания Акта приема-передачи.

Если вы владели жильем дольше минимального срока, на вас распространяется освобождение от уплаты налога, и подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.

Важно! При покупке квартиры в новостройке минимальный срок владения начинается с момента полной оплаты недвижимости, а не с момента оформления права собственности.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Можно сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив налогооблагаемую базу. Налоговый кодекс предлагает две льготы при продаже, и о них мы расскажем ниже.

Налоговый вычет в 1 млн рублей

По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговый вычет, то есть сумма сделки, необлагаемая налогом, составляет 1 млн рублей.

Пример

Светлов продал дом за 3 млн рублей и имеет право уменьшить налог с продажи дома. То есть уплатить 13% с 2 миллионов (3 000 000 - 1 000 000). Его налоговые платежи составят 260 тыс. руб.

Если имущество продается дешевле 1 млн, оно не подпадает под налогообложение. Значит, подавать налоговую декларацию и платить 13 процентов с продажи квартиры и другого такого жилья не нужно вне зависимости от срока владения.

Пример

Попов продал квартиру, которой владел 2 года, за 1 млн рублей. Так как его доход равен имущественному вычету, НДФЛ при продаже ему платить не нужно, как и подавать декларацию.

Уменьшение дохода на расходы

Продавец может снизить доход от реализации жилой недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости, и за счет этого уменьшить НДФЛ. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример

Колосова продала жилье за 3 млн, которое ранее купила за ту же цену. Она сможет обойти налог при продаже квартиры и ей не нужно ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию подать придется.

Если документы на покупку утеряны или квартира не приобреталась, а была, например, получена в результате приватизации, снизить налогооблагаемую базу на расходы не удастся, и единственный путь уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости — применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Анастасия Чернова Налогия
Анастасия Чернова
Налоговый консультант • Стаж 10 лет
Задать вопрос

У налогоплательщиков есть два законных способа уменьшить сумму налога: применить вычет в 1 млн рублей или отнять расходы на приобретение этого же жилья в прошлом. Обращайтесь к нашим экспертам: мы выберем оптимальный способ, поможем рассчитать налог и в двухдневный срок заполним декларацию.

Продается подаренная или унаследованная недвижимость

Если вы продаете жилплощадь, которую получили в подарок от близкого родственника или по наследству, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Уменьшение налогооблагаемой базы снизит размер налога.

Пример

В 2021 г. отец подарил Стасову квартиру, которую прежде покупал за 4 млн. В 2022 г. Стасов продает жилье за 5 млн. Документы, подтверждающие расходы отца, сохранились. Сын использует их для уменьшения налоговой базы и подоходный налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб. (5 000 000 – 4 000 000).

Если продается жилая недвижимость, подаренная в прошлом не близким родственником, вы имеете право учесть налоговые платежи, уплаченные при получении подарка. Тем самым вы сможете существенно минимизировать налог.

Как снизить налог при продаже квартиры несколькими собственниками

У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу, расскажем ниже.

Продается совместная собственность

В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости, и вычет применяется ко всему объекту.

Продается долевая собственность

Размер налогового вычета зависит от того, как продается недвижимое имущество — по одному ДКП или по разным.

Пример

Петров с братом за 2 млн рублей продают унаследованную квартиру. Если они продадут наследство как единый объект недвижимости, то смогут применить вычет в 1 млн, распределенный пополам между братьями. С остатка в 1 млн им придется оплачивать налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и братья смогут избежать налога.

Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.

Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.

Анастасия Чернова Налогия
Анастасия Чернова
Налоговый консультант • Стаж 10 лет
Задать вопрос

Перед тем как продавать квартиру, проанализируйте варианты оформления договора купли-продажи. Так вы сможете оптимально использовать налоговые вычеты. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, в течение 2 дней составим декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

При расчете НДФЛ с продажи учитывается две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и кадастровая стоимость. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цена недвижимости по ДКП.

Пример

Донцов продал квартиру за 1 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 млн. Какую сумму нужно выплачивать Донцову после того, как он продаст жилье? Посчитать налог придется с 70% от кадастра — с 1,4 млн рублей.

Какие понадобятся документы

Чтобы оформить налоговый вычет на продажу, надо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

  • 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
  • Если сумма дохода уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год
zoom Скачать Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год

Срок подачи декларации

Задекларировать сделку купли-продажи необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля.

Пример

Кошкин продал жилую недвижимость в 2022 г. До 30 апреля 2023 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2023 г. уплатить НДФЛ.

Частые вопросы

Хочу перепродать дом, 4 года назад подаренный тетей. Нужно ли платить налог на прибыль?
+

Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью — 5 лет.

Купил комнату по ипотеке за 800 тыс., продаю за 1 млн. С какой суммы платится налог?
+

НДФЛ платить не придется, так как 1 млн рублей не облагается налогом. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно

Через сколько лет можно продать квартиру без налога, если мне ее подарил друг?
+

Если друг не является вашим близким родственником — братом, мужем и т.п., то срок для продажи без НДФЛ составляет 5 лет. Но если это ваше единственное жилье, то 3 года.

Заключение эксперта

Мы рассказали, как рассчитывается процент налога с продажи квартиры в 2023 году, когда вы должны подавать декларацию за 2022 год и платить 13%, а когда нет. Помните, что вы имеете право снизить доход на 1 млн рублей или на расходы на приобретение. Так вы уменьшите НДФЛ к уплате.

Комментарии: (5)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Анастасия Чернова Налоговый консультант
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (5)
avatar
Раушания
10.01.2023
Добрый день! Договор дду заключен в декабре 2022 г, срок сдачи квартиры 2024 год, смогу ли я в 2023 году получить вычет?договор оплачен полностью, частично собственные средства частично кредитные
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
17.01.2023
Раушания, добрый день! Право на имущественный налоговый вычет возникает после получения Акта приема-передачи от застройщика. Если акт будет получен вами в 2024 году, то в 2025 году вы сможете подать декларацию только за 2024 год, а за более ранние годы нельзя. Что касается процентов по ипотеке, то их можно будет учесть все — начиная с самого первого платежа. Но также в декларации за 2024 год или позднее.
Ответить
avatar
Ренат
30.03.2022
Добрый день! Покупали квартиру по предварительному договору купли-продажи в 2014 году, с полной оплатой за нее. Квартира поставлена на учет в мае 2018 года. Срок владения данной квартирой менее 5 лет. Данная квартира в собственности вторая. Распространяется ли п.2 ст. 217.1 НК РФ на договоры ПДКП с сокращением срока владения до 3-х лет.
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
06.04.2022
Ренат, добрый день! Нет, вы не можете применить трехлетний срок владения жильем. Это правило распространяется только на жилье, купленное по ДДУ, каковым ПДКП не является.
Ответить
avatar
Олег
16.02.2022
Здравствуйте. Ситуация такая: маме по наследству от сына (моего брата) досталась квартира. Затем она подарила ее мне, а теперь я ее продаю, владев менее трех лет. Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на покупку этой квартиры моим умершим братом? Или максимальный налоговый вычет в моем случае - 1 млн. руб. Спасибо!
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
19.02.2022
Добрый день, Олег! Вы можете воспользоваться максимальным вычетом в 1 миллион рублей. В данном случае расходы брата не учитываются, т.к. наследство от него получали не вы, а ваша мама.
Ответить
avatar
Светлана
31.01.2022
Добрый день! Купили Квартиру по ДДУ за 2000000, продали за 5000000. Есть чеки на ремонт и отделку на 500000 рублей. С какой суммы нужно будет уплатить налог?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
06.02.2022
Светлана, добрый день! Недостаточно информации для точного ответа. Сколько собственников? Если один и он не получал имущественный вычет при покупке, то расчет будет выглядеть так: 5 млн – 2,5 млн (расходы на приобретение) – 2 млн (имущественный вычет) = 500 тыс. Налог составит 13% от 1 млн, то есть 65 тыс. рублей. Если вычет уже получен, то тогда можно вычесть только расходы на приобретение, и налог нужно будет уплатить с 2,5 млн, то есть 325 тыс. рублей.
Ответить
avatar
Александр
07.01.2022
В 2018 году полностью оплатил квартиру по ДДУ. Но в 2021 году застройщик выставил счет на дополнительные 3 кв метра. В 2022 году хочу квартиру продать. С какого момента теперь считается срок владения?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
16.01.2022
Здравствуйте, Александр! Срок владения начался с момента первоначальной оплаты (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). То, что после ввода в эксплуатацию увеличилась площадь квартиры, значения не имеет.
Ответить