Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 11 января 2023
Обновлено 11.01

Покупка и продажа квартиры в одном году

Колесникова Евгения Налогия
Автор статьи
Ведущий специалист по налогообложению  •  Стаж 8 лет

Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно. Если и не сразу, то хотя бы в одном налоговом периоде. У физлиц это один календарный год.  В статье расскажем, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если покупаешь другую в одном периоде, как в 2023 году рассчитать налоговый вычет, и какие документы необходимо подготовить для налоговой инспекции.

Покупка и продажа квартиры в одном году

Условия получения вычета

Можно продать квартиру и купить другую одновременно — такая сделка не лишает права на налоговые льготы.

Если физлицо является резидентом РФ и платит со своих доходов 13% или 15% в государственный бюджет, то ему разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.


Обязательный статус

1.

Налоговый резидент РФ

2.

Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15%

Для возникновения права на вычет при продаже требования проще — достаточно быть резидентом РФ. Этот вид льготы доступен безработным и другим лицам без официальных доходов.

С помощью имущественной льготы возможно уменьшить налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%. Другой вариант предполагает возврат подоходного налога, уплаченного ранее.

Важно! С 2021 г. изменились правила получения имущественного возврата. До 2021 г. разрешалось оформить вычет по НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%. Сейчас он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Как уменьшить налог

Продать жилье без уплаты налога получится в том случае, если эта жилплощадь находилась в собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком могут быть 3 или 5 лет.

Минимальный срок не менее 3 лет в собственности считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:

  • недвижимость получена в дар от близкого родственника или члена семьи или по наследству;
  • жилье стало собственностью вследствие приватизации;
  • квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • в случае, если продать первую квартиру сразу после покупки второй — в течение 90 дней.

Раскроем последний пункт. Если человек купил новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решил продать старую, то минимальный срок владения для старой квартиры равен 3 годам. В остальных случаях минимальный срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Пример

Иванов хочет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Старая досталась ему 4 года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.


Налоговый вычет при одновременной покупке и продаже позволяет компенсировать расходы на налоги. Так, чтобы снизить размер НДФЛ при продаже жилья, разрешается воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в объеме 13% будет рассчитан с остатка.

Пример

Петров готовится купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).

Вместо вычета в 1 млн рублей возможно использовать вычет расходов на приобретение. Из дохода при продаже квартиры следует вычесть расходы на покупку этого имущества. Расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход будет рассчитан с разницы.

Пример

Сидоров хочет купить новую квартиру, но сначала нужно продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы и будет платить налог с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).

Размер вычета

Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.

Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.

Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Основной и вычет на ипотечные проценты разрешается применять одновременно. Таким образом, за покупку жилья максимальная сумма, которую получится вернуть, достигает 650 тыс. руб. (260 000 + 390 000).

Продажа и покупка недвижимости в одном году позволяет компенсировать налог с продажи вычетом, положенным при покупке — то есть разрешен взаимозачет.

Но следует помнить: с помощью льготы за покупку жилья нельзя вернуть денег больше, чем было уплачено за тот же налоговый период в качестве НДФЛ.

Например, если с зарплаты удержано 140 тыс. рублей с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то вернуть больше этой суммы не получится.

Колесникова Евгения
Колесникова Евгения
Ведущий специалист по налогообложению

Если в одном налоговом периоде вы собираетесь продать и купить квартиру одновременно, налог можно перекрыть вычетами для продажи и для покупки. Обращайтесь к нашим экспертам: в течение 2 дней они рассчитают максимальную сумму возврата, заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и отправят в ФНС.

Оформим налоговый вычет за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

3 490 ₽
Подробнее
Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

1 690 ₽
Подробнее

Срок подачи 3-НДФЛ

Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет конкретные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля.

Продажа и покупка квартиры в один год отображается сразу в одной декларации при оформлении льгот. Поэтому в эту же декларацию, при уплате налога, включается возврат НДФЛ при покупке новой недвижимости.

Если квартира продана в 2022 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2023 г., а заплатить 13% до 15 июля 2023 г. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, получится снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.

Документы на покупку и продажу

Для того чтобы вернуть подоходный налог или получить вычет за продажу и покупку жилья в одном периоде, требуется собрать определенный пакет документов. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.

Документы на вычет при покупке квартиры

  • декларация 3-НДФЛ;
  • справка 2-НДФЛ с работы;
  • договор о приобретении недвижимости;
  • документ, подтверждающий право на вычет: акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
  • документ о праве собственности;
  • документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.

Если квартира куплена в ипотеку:

  • кредитный договор;
  • справка банка об уплаченных процентах.
Камеральная проверка длится до трех месяцев. Затем в течение 10 дней выносится решение о выплате, и еще месяц потребуется на перечисление средств на счет заявителя.

Дополнительно рекомендуем приложить:

  • заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
  • график погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
  • документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки. В этом случае документы подаются по окончании календарного года, в котором было оформлено право собственности по ДКП или подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2022 год
zoom Скачать Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2022 год

Документы на вычет при продаже квартиры

Список документов иной:

  • декларация 3-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие факт продажи, например, ДКП;
  • если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы нужно подтвердить документально: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год
zoom Скачать Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год

Частые вопросы

В 2022 продал дом, в 2023 собираюсь купить квартиру. Могу налог с продажи покрыть вычетом на покупку?
+

Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитываться по ним нужно отдельно. Сначала задекларируйте доход от продажи — до 30 апреля 2023 и до 15 июля 2023 уплатите налог. Затем оформите квартиру в собственность и в 2024 заявите возврат налога.

В 2021 унаследовал дом, в 2022 продал его за 3 млн и купил квартиру за 4 млн. Вычет не получал. Какие налоги платить?
+

В 2023 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.

Мама подарила квартиру. Я ее продаю и покупаю новую. Как снизить налог?
+

Из дохода, полученного при продаже квартиры, отнимите расходы мамы на покупку. А если обе сделки — по продаже подарка и покупке новой квартиры — совершены в одном периоде, то дополнительно примените вычет в размере 2 млн рублей на покупку.

Заключение эксперта

Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде позволяет применить налоговый вычет. В результате вы уменьшите налогооблагаемую базу и уплатите меньше налога или сможете оформить возврат 13% НДФЛ. Помните, что за один налоговый период подается одна налоговая декларация, в которой отображаются сведения для уплаты налога и получения вычета.

Комментарии: (10)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Колесникова Евгения Ведущий специалист по налогообложению
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (10)
avatar
Ирина
08.01.2023
Добрый день!В декабре 2022 семья с двумя детьми продали дом. Дом оформлен на мужа.В марте 2022 куплена квартира на дду, акт приема-передачи подписан после продажи дома. Является ли дом на момент продажи единств. жильем?после продажи дома, в конце декабря купили 2 квартиры по дду. Нужно ли платить налог с продажи?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
17.01.2023
Ирина, добрый день! Если на момент продажи дома новая квартира не была оформлена в собственность, и другого жилья больше не было, то да, дом считается единственным жильем и для него действует право 3 лет. Вы также можете воспользоваться правилом безналоговой продажи для семей с двумя и более детьми. Но в этом случае имеют значение площади проданного и купленного жилья.
Ответить
avatar
Ирина
03.01.2023
Здравствуйте в 2021 купила квартиру за 2650000 в 2022 году продала за 6650000 и сразу купила квартиру за 5150000. Сколько я должна заплатить . Налоговый вычет не использовался
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
18.01.2023
Ирина, добрый день! При расчете налога вы имеет право использовать расходы на прибретение и дополнительно применить налоговый вычет при покупке. Расчет налога к уплате будет такой: 13% от (6 650 000 - 2 650 000 - 2 000 000) = 260 тыс. рублей.
Ответить
avatar
Ангелина
26.03.2022
Добрый день! Такой вопрос. Купила квартиру в 2018 году. А в этом (2022) продаю ее. В собственности менее 5-ти лет получается. Но… у меня ещё есть доля в маминой квартире. Нужно ли мне будет платить налог? Или же существуют какие-то способы избежания уплаты налога?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
01.04.2022
Ангелина, добрый день! Раз вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, налог уплатить придется. Снизить его можно за счет вычета в 1 млн рублей или за счет расходов на приобретение – выберите, что выгоднее. И еще: если вы прежде не получали имущественный налоговый вычет, можете сейчас заявить свое право. Тогда этой суммой вы дополнительно сможете перекрыть налог, а остатки, если они будут, получить на счет.
Ответить
avatar
Марина
16.03.2022
Здравствуйте! Продали один и купили другой дом в 2022г, стоимость домов одинаковая Раньше получали налоговый вычет за другой дом в 2013г. Прийдется ли нам платить НДФЛ с проданного дома?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
21.03.2022
Марина, добрый день! Сначала проверьте, нужно ли вам вообще платить налог – как давно вы покупали тот дом, что продаете? Налог при продаже нужно будет уплатить, если минимальный срок владения домом еще не прошел. Это 3 или 5 лет в зависимости от условий. Далее. Покупка второго дома никак не влияет на налог от продажи первого. Но уменьшить налог можно: за счет вычета в размере 1 млн рублей или расходов на приобретение этого дома в прошлом. Тогда вы сможете заплатить налог с полученной разницы.
Ответить
avatar
Яна
20.02.2022
А как будет рассчитан налог, если была продана квартира в 2021 году и куплена в 2022 году . Уменьшить налог за продажу можно как-то???
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
04.03.2022
Добрый день, Яна! Налог будет рассчитываться с полученного дохода от продажи квартиры. При этом вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры. Наши эксперты рассчитают максимальную сумму вычета, помогут собрать необходимые документы и заполнят декларацию о доходах за вас.
Ответить
avatar
владимир
16.02.2022
В статье написано: если я купил квартиру и одновременно продал единственную квартиру, то срок владения старой считается 3 года, т.е. налог платить не надо, даже если она в собственности меньше 3 лет?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
19.02.2022
Добрый день, Владимир! Если вы владели квартирой менее 3 лет, то налог вы обязаны заплатить при продаже недвижимости. Если бы вы продавали не единственное жилье, то минимальный срок владения равнялся бы 5 годам.
Ответить
avatar
Марина
15.02.2022
Добрый день! получили квартиру по реновации дочь и отец, хотим приватизировать ее и продать, чтобы купить себе отдельные квартиры. если мы продадим ее 28 млн. и купим каждый для себя по однокомнатной квартире 14 млн каждая, сколько нам платить налог?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
19.02.2022
Марина, добрый день! При продаже квартиры, полученной в рамках реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Так что считайте, с какого дня вы владели старой квартирой и отсчитывайте минимальный срок для безналоговой продажи. По закону это три или пять лет в зависимости от условий. Так что, возможно, вам уже не придется платить налог.
Ответить
avatar
Дмитрий
15.02.2022
Добрый день. В 21 году с братом получили квартиру в наследство. Квартиру продали за 3 150 000. Разделили в долях, мне 3/5, брату 2/5. В 21 году купил квартиру за 2 180 000. У меня налоговый вычет на покупку недвижимости не использован. Как оформить декларацию, что бы не платить налог? Благодарю.
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
19.02.2022
Дмитрий, добрый день! Вы можете применить вычет на покупку второй квартиры, чтобы снизить налог от продажи унаследованной квартиры. Обе сделки вписываются в декларацию 3-НДФЛ, которую вам необходимо передать в налоговую инспекцию до 30 апреля 2022 года. Обращайтесь, мы составим для вас декларацию и сами отправим в вашу ИФНС.
Ответить
avatar
Наталья
14.02.2022
В 2018 году приобретен дом за 950000, а в 2021 году продан дом за 2400000, в собственности менее 3 лет. В 2021 году куплена квартира по ипотеке 3800000. Ранее был предоставлен налоговый вычет с покупки дома (в 2019 и 2020 годах). Нужно ли платить налог 13% с проданного дома, если отразить в декларации покупку и продажу одновременно???
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
15.02.2022
Наталья, добрый день! При расчете налога с продажи дома вы можете учесть расходы на приобретение этого дома (вычесть их из стоимости при продаже) и остатки налогового вычета, которые остались с покупки дома и которые вы имеете право дополучить при покупке квартиры. Обратитесь к нашим экспертам, они сделают подробный расчет и заполнят декларацию.
Ответить
avatar
Илья
15.01.2022
Добрый день, в 2019 году купил квартиру за 3 млн рублей и вычет не получал. В 2021 году эту квартиру продаю за 4 млн и покупаю коттедж за 5 млн. Какой налог мне нужно будет заплатить?
Ответить
avatar
Колесникова Евгения
24.01.2022
Добрый день, Илья! В 2022 году в декларацию внесите данные: 4 млн (доход от продажи квартиры) – 3 млн (расходы на покупку этой же квартиры) – 2 млн (вычет при покупке). В итоге вам не только не придется платить налог с продажи, но вы еще и получите вычет в 1 млн рублей. На ваш счет вернется 130 тыс. рублей. При этом не важно, какой вычет вы примените за покупку — квартиры, что вы покупали в 2019 году, или коттеджа, который вы приобрели в 2021.
Ответить