Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи квартиры и другого имущества должны пойти в бюджет государства.
Если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой, то сложности с расчетом НДФЛ не возникают. Положенные 13% рассчитываются от всей суммы продажи.
Продажа имущества ниже кадастровой стоимости не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости.
И если сумма сделки составляет ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 70% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре.
Пример
Серов решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн, когда по кадастру цена квартиры составляет 3 млн рублей. Серов будет уплачивать налог не с суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2 100 000 (3 000 000 * 70%).
При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% кадастра и сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как мы уже сказали, к расчету берется та, что больше.
Пример
Зайцев продал жилое имущество за 4 млн, а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн. Таким образом, он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. Зайцев будет платить 13% от суммы дохода — с 4 млн.
Если кадастровая стоимость изменилась
Порой цена кадастра в течение года меняется, а продажа ниже кадастровой стоимости уже была совершена. В таких случаях за кадастр квартиры берется значение по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.
Пример
На 01.01.2023 стоимость дома Захарова в кадастре 5 млн рублей. В апреле 2023 г. он решил продать дом ниже кадастровой стоимости — за 3 млн руб. В сентябре кадастр был обновлен до 7 млн руб. Налог Захарова будет рассчитан с 70% от кадастра по состоянию на начало года, т.е. от 3,5 млн руб. (5 млн * 70%).
В каких случаях налог платить не придется
Иногда с суммы дохода от продажи квартиры не требуется уплачивать налог. Например, если на момент сделки истек минимальный срок владения.
Существует два срока владения недвижимостью для продажи без налога: 3 и 5 лет. Каждый из них зависит от способа получения имущества, разница представлена в таблице:
|
Срок владения 3 года |
Срок владения 5 лет |
|
Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования |
Во всех других случаях |
|
Квартира стала собственностью вследствие приватизации |
|
|
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
|
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй. |
Как законно уменьшить налог с продажи
Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то для вас существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньший НДФЛ.
С помощью налогового вычета
Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С его помощью разрешается законно уменьшить налогооблагаемую базу на конкретную сумму.
Максимальный размер вычета равен 1 000 000 рублей. Ровно на столько получится уменьшить свой доход с продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, сумма, которую собственник получил от продажи имущества, уменьшается на 1 000 000 руб. С остатка считается налог к уплате.
Пример
Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%) и составит 455 тыс. руб. Иванов имеет право уменьшить доход на 1 млн (3 500 000 – 1 000 000), НДФЛ к уплате — 325 тыс. руб.
Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс. Теперь при продаже жилья стоимостью ниже 1 000 000 рублей не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% вне зависимости от срока владения жильем.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета разрешается уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой продаваемого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо подтвердить расходы документально.
Льгота уменьшает доход от продажи квартиры на сумму, которая была затрачена ранее на ее покупку. НДФЛ будет рассчитан с разницы.
Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%). Но Иванов купил эту квартиру за 3,5 млн. Он уменьшит доход на расходы, и 13% платить не придется. При этом декларацию подавать необходимо.
Использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы допускается только раз в год. В то же время воспользоваться правом уменьшить налог за счет понесенных ранее расходов разрешается по каждому продаваемому объекту недвижимости сколько угодно раз в течение года.
Кроме того не забывайте, что вы имеете право перекрыть НДФЛ налоговым вычетом на покупку продаваемой недвижимости или же новой, если будет покупка и продажа в одном году.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Сроки уплаты налога и необходимые документы
Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была проведена продажа. Уплатить 13% требуется до 15 июля года, следующего за годом сделки. Если квартира была продана в 2023 г., то подать декларацию нужно до 30 апреля 2024 г., а уплатить НДФЛ — до 15 июля 2024 г.
Для обращения в налоговую понадобятся следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы надо подтвердить документально.
Документы в инспекцию можно отнести лично, отправить по почте заказным письмом, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС РФ.
Скачать 
Частые вопросы
Да, если у вас имеются документы, подтверждающие факт покупки квартиры вашим наследодателем. В таком случае получится уменьшить свой доход на сумму расходов, понесенных наследодателем.
В данном случае НДФЛ будет рассчитан от кадастровой цены на 1 января того года, в котором вы продали имущество.
Для начала необходимо рассчитать 70% от кадастровой стоимости — именно от нее вам придется уплатить 13%. Если полученный результат менее 1 млн, то вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию. Но если 70% от кадастра более 1 млн рублей, налог будет уплачен с суммы, превышающей 1 млн. При этом не важно, какую стоимость вы указали в ДКП, если она менее 70% от кадастровой.
Заключение эксперта
Если в 2023 году продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то в 2024 году налог придется уплатить не с той суммы, что указана в договоре купли-продажи, а с 70% от кадастра. Так что намеренно занижать цену в ДКП не имеет смысла. Тем более, что это не выгодно ни продавцу, ни покупателю.
