Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 16 мая 2024
Обновлено 16.05

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Алина Сокол Налогия
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 3 года

В статье рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Расскажем, как считать налог в подобном случае, можно ли вообще продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2024 году, и какие существуют иные способы снижения подоходного налога от продажи имущества.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи квартиры и другого имущества должны пойти в бюджет государства.

Если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой, то сложности с расчетом НДФЛ не возникают. Положенные 13% рассчитываются от всей суммы продажи.

Продажа имущества ниже кадастровой стоимости не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости.

И если сумма сделки составляет ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 70% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре.

Пример

Серов решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн, когда по кадастру цена квартиры составляет 3 млн рублей. Серов будет уплачивать налог не с суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2 100 000 (3 000 000 * 70%).

При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% кадастра и сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как мы уже сказали, к расчету берется та, что больше.

Пример

Зайцев продал жилое имущество за 4 млн, а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн. Таким образом, он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. Зайцев будет платить 13% от суммы дохода — с 4 млн.

Если кадастровая стоимость изменилась

Порой цена кадастра в течение года меняется, а продажа ниже кадастровой стоимости уже была совершена. В таких случаях за кадастр квартиры берется значение по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.

Пример

На 01.01.2023 стоимость дома Захарова в кадастре 5 млн рублей. В апреле 2023 г. он решил продать дом ниже кадастровой стоимости — за 3 млн руб. В сентябре кадастр был обновлен до 7 млн руб. Налог Захарова будет рассчитан с 70% от кадастра по состоянию на начало года, т.е. от 3,5 млн руб. (5 млн * 70%).

В каких случаях налог платить не придется

Иногда с суммы дохода от продажи квартиры не требуется уплачивать налог. Например, если на момент сделки истек минимальный срок владения.

Существует два срока владения недвижимостью для продажи без налога: 3 и 5 лет. Каждый из них зависит от способа получения имущества, разница представлена в таблице:

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования

Во всех других случаях

Квартира стала собственностью вследствие приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Обратите внимание! Собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры после истечения минимального срока владения. Подавать декларацию и отчитываться о доходах не нужно. Кадастровая стоимость здесь значения не имеет.

Как законно уменьшить налог с продажи

Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то для вас существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньший НДФЛ.

Рассчитайте налог к уплате после продажи недвижимости
Срок владения, полных лет
Способ перехода в собственность
Цена продажи, ₽
Кадастровая стоимость
(не обязательно), ₽
nalogia
Налоговый вычет
Налогооблагаемая база
nalogia
Налог

Фото: Как уменьшить НДФЛ при продаже жилья

С помощью налогового вычета

Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С его помощью разрешается законно уменьшить налогооблагаемую базу на конкретную сумму.

Максимальный размер вычета равен 1 000 000 рублей. Ровно на столько получится уменьшить свой доход с продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, сумма, которую собственник получил от продажи имущества, уменьшается на 1 000 000 руб. С остатка считается налог к уплате.

Пример

Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%) и составит 455 тыс. руб. Иванов имеет право уменьшить доход на 1 млн (3 500 000 – 1 000 000), НДФЛ к уплате — 325 тыс. руб.

Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс. Теперь при продаже жилья стоимостью ниже 1 000 000 рублей не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% вне зависимости от срока владения жильем.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета разрешается уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой продаваемого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо подтвердить расходы документально.

Льгота уменьшает доход от продажи квартиры на сумму, которая была затрачена ранее на ее покупку. НДФЛ будет рассчитан с разницы.

Пример

Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%). Но Иванов купил эту квартиру за 3,5 млн. Он уменьшит доход на расходы, и 13% платить не придется. При этом декларацию подавать необходимо.

Использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы допускается только раз в год. В то же время воспользоваться правом уменьшить налог за счет понесенных ранее расходов разрешается по каждому продаваемому объекту недвижимости сколько угодно раз в течение года.

Кроме того не забывайте, что вы имеете право перекрыть НДФЛ налоговым вычетом на покупку продаваемой недвижимости или же новой, если будет покупка и продажа в одном году.

Алина Сокол
Специалист по налогообложению

Чтобы сэкономить на уплате налогов, обращайтесь к нашим экспертам. Они подберут и рассчитают наиболее выгодный вариант снижения налогооблагаемой базы, за два дня сами заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

3 490 ₽
Подробнее
Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

1 690 ₽
Подробнее

Сроки уплаты налога и необходимые документы

Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была проведена продажа. Уплатить 13% требуется до 15 июля года, следующего за годом сделки. Если квартира была продана в 2023 г., то подать декларацию нужно до 30 апреля 2024 г., а уплатить НДФЛ — до 15 июля 2024 г.

Фото: Документы при продаже недвижимости

Для обращения в налоговую понадобятся следующие документы:

  • 3-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
  • если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы надо подтвердить документально.

Документы в инспекцию можно отнести лично, отправить по почте заказным письмом, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС РФ.

Образец заявления
Бланк декларации за 2023
zoom Скачать Бланк декларации за 2023

Частые вопросы

Можно ли, продавая квартиру, уменьшить доход на расходы своего наследодателя?
+

Да, если у вас имеются документы, подтверждающие факт покупки квартиры вашим наследодателем. В таком случае получится уменьшить свой доход на сумму расходов, понесенных наследодателем.

Я продал квартиру в январе, а в сентябре кадастровая стоимость снизилась. Как будет рассчитан НДФЛ?
+

В данном случае НДФЛ будет рассчитан от кадастровой цены на 1 января того года, в котором вы продали имущество.

Хочу продать ниже кадастровой стоимости старую квартиру, но сумма меньше миллиона. Надо ли подавать декларацию?
+

Для начала необходимо рассчитать 70% от кадастровой стоимости — именно от нее вам придется уплатить 13%. Если полученный результат менее 1 млн, то вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию. Но если 70% от кадастра более 1 млн рублей, налог будет уплачен с суммы, превышающей 1 млн. При этом не важно, какую стоимость вы указали в ДКП, если она менее 70% от кадастровой.

Заключение эксперта

Если в 2023 году продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то в 2024 году налог придется уплатить не с той суммы, что указана в договоре купли-продажи, а с 70% от кадастра. Так что намеренно занижать цену в ДКП не имеет смысла. Тем более, что это не выгодно ни продавцу, ни покупателю.

Источники

  1. ... НК РФ Глава 23. Налог на доходы физических лиц
  2. ... НК РФ Статья 207. Налогоплательщики
  3. ... НК РФ Статья 209. Объект налогообложения
  4. ... НК РФ Статья 210. Налоговая база
  5. ... НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
  6. ... НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (п. 2)
  7. ... НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (п. 2)
  8. ... НК РФ Статья 88. Камеральная налоговая проверка
  9. ... НК РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)
  10. ... НК РФ Статья 229. Налоговая декларация
Комментарии: (15)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Алина Сокол Специалист по налогообложению
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (15)
avatar
Сусанна
13.05.2024
Здравствуйте. Продала участок за 2000000. Сколько я должна заплатить налог. Наша семья имеет статус многодетной и малоимущей семьи
Ответить
avatar
Алина Сокол
15.05.2024
Сусанна, добрый день! Недостаточно данных для ответа. По общим правилам уплачивается 13% от полученного дохода. Доход можно уменьшить на 1 млн рублей и заплатить НДФЛ в размере 130 тыс. рублей.
Ответить
avatar
07.03.2024
Кадастровая стоимость квартиры 2 млн можно ли продать ниже кадастровой стоимости за 1млн, и не платить 13% налог?
Ответить
avatar
Алина Сокол
11.03.2024
Добрый день! Продать вы можете по любой цене. Но если она будет ниже 70% от кадастра, НДФЛ будет рассчитан с 70% от кадастра.
Ответить
avatar
Иван
06.01.2024
А если у меня нет документов, подтверждающих покупку, то единственное, на что я смогу снизить 70% от кадастра - это 1 млн?
Ответить
avatar
Алина Сокол
09.01.2024
Иван, добрый день! Да, у вас только два варианта — или документально подтвержденные расходы или налоговый вычет в 1 млн рублей.
Ответить
avatar
Али
23.10.2023
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, купила квартиру за 18000000 хочу продать за 22500000 кадастровая стоимость 14100000 могу ли я подать декларацию с кадастровой стоимости, а не та что в договоре?
Ответить
avatar
Алина Сокол
26.10.2023
Али, добрый день! Нет, так сделать нельзя. Налог уплачивается с той суммы, что больше. Или с 70% от кадастра, или с суммы в договоре купли-продажи. У вас больше доход от продажи по договору. Вот с него и придется заплатить 13%. Доход можете снизить на расходы на приобретение.
Ответить
avatar
Светлана
28.09.2023
Продаю квартиру, вступив в наследство, в собственности менее 3 лет. Стоимость кадастровая 1616000, продаю за 1700000, с какой суммы буду платить налог. У меня 2 несовершеннолетних ребёнка. Спасибо
Ответить
avatar
Алина Сокол
30.09.2023
Светлана, добрый день! Если вы затем купите квартиру большей площади, то налог платить не придется, так как для вас действует льгота для детей с детьми. Если другую квартиру покупать не будете, то придется уплатить 13% от продажной стоимости. Снизить доход можно на 1 млн рублей или на расходы наследодателя на приобретение этой квартиры.
Ответить
avatar
Алексей
20.08.2023
Купили в 2020 году квартиру, в мае этого года продали. Покупали за 1350000р, в этом году продали за ту же сумму. Правда кадастровая стоимость стоит 2248000, получается 70% это 1575000р. Это наше единственное жильё. Будем ли мы платить налог и скока?
Ответить
avatar
Алина Сокол
25.08.2023
Алексей, добрый день! Вы не указали, в каком месяце купили квартиру. Если на момент продажи прошло три года и это ваше единственное жилье, то НДФЛ платить не придется. Если трех лет владения не прошло, придется заплатить 13% от 70% кадастра. Снизить налог можно за счет расходов на приобретение.
Ответить
avatar
Алексей
25.07.2023
добрый день! получил в наследство 1/2 квартиры. кадастровая стоимость 5,8млн.р, причем рыночная цена в этом нас. пункте намного ниже, около 1.5млн.р. в связи с этим вопрос. если квартиру продать за 1.5млн.р, моя доля составит 750тыс.р. нужно ли мне платить налог или налоговая посчитает от 0,7 кадастровой стоимости?
Ответить
avatar
Алина Сокол
31.07.2023
Алексей, добрый день! В расчет берется 70% от кадастровой стоимости или стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Раз у вас кадастровая стоимость выше, то инспектор не примет расчет, в котором вы укажете стоимость по ДКП. Вам придется уплатить налог с ½ от 70% кадастра. Не забудьте, что вы можете снизить налоговую базу за счет вычета в 1 млн рублей или за счет документально подтвержденных расходов наследодателя на покупку этой квартиры.
Ответить
avatar
Борис
08.06.2023
Срочно продаю квартиру по кадастровой стоимости. Но рыночная цена такой недвижимости сейчас намного выше кадастра. Мне точно не насчитают дополнительный налог, исходя из рынка?
Ответить
avatar
Алина Сокол
12.06.2023
Борис, добрый день! При расчете налога сравниваются две стоимости — договорная и 70% от кадастровой. Рыночную стоимость никто анализировать не будет.
Ответить
avatar
Кирилл
30.04.2023
Купили с женой квартиру за 5 млн, но продавец уговорил поставить в договоре 1 млн. Можем ли мы получить налоговый вычет со всей суммы?
Ответить
avatar
Алина Сокол
05.05.2023
Кирилл, добрый день! Налоговый вычет рассчитывается со стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Так что вернуть вы сможете только 13% от 1 млн.
Ответить
avatar
Татьяна
30.01.2023
Здравствуйте. Земельный участок в собственности с 2012 года, дом зарегистрировали в ноябре 2022. Стоимость дома по кадастру менее 1млн.руб. Собираемся продавать ниже кадастра. Подскажите, пожалуйста, надо ли будет в таком случае платить налог?
Ответить
avatar
Алина Сокол
01.03.2023
Татьяна, добрый день! Нет, подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно, если стоимость по договору купли-продажи ниже или равна 1 млн рублей.
Ответить
avatar
Евгений
11.01.2023
Добрый день! При продажи дома и земельного участка могу ли я рассчитывать на кадастровую стоимость в 70%.Отдельно дома и земельного участка.
Ответить
avatar
Алина Сокол
17.01.2023
Евгений, добрый день! Если эти два объекта зарегистрированы в Росреестре отдельно, то да, вы также можете их учитывать отдельно. Если же дом с земельным участком считается единым объектом недвижимости, то и в декларации следует указывать общую стоимость объекта. И помните, что нужно применять большую из величин — либо 70% от кадастра, либо стоимость, указанную в договоре купли-продажи.
Ответить
avatar
Ольга
28.03.2022
Здравствуйте! В 2020г я продала квартиру за 1500000р, при этом кадастровая стоимость данной квартиры составляла 1547000р.Квартира досталась в результате наследования, 3х лет в собственности на момент продажи не было. Должна ли я заплатить налог и сколько?
Ответить
avatar
Алина Сокол
06.04.2022
Ольга, добрый день! Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить две суммы – сумму по договору купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитывается с большей суммы. Снизить налог можно за счет налогового вычета в 1 млн рублей. Или за счет расходов наследодателя на приобретение этой квартиры, если сохранились документы. Обращайтесь к нашим экспертам – они рассчитают налог, помогут законно уменьшить сумму и заполнят декларацию 3-НДФЛ https://www.nalogia.ru/tariffs/
Ответить
avatar
Олег
25.03.2022
Добрый день, продали гараж в 21 году за 250 000, кадастр стоимость на момент сделки была 524000 , владели гаражом 4 года, есть какие-то варианты не платить 13% государству?
Ответить
avatar
Алина Сокол
01.04.2022
Олег, добрый день! Если гараж получен в наследство или в дар от близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. Если же вы получили гараж иным путем, например, по ДКП, то придется уплатить 13% налог с (70% х 524 000) - 250 000.
Ответить
avatar
Наталья
09.02.2022
Добрый день! Квартира была продана за один месяц до трех лет нахождения в собственности . есть ли какие варианты освобождения от налога или хотя бы уменьшения налога
Ответить
avatar
Алина Сокол
15.02.2022
Наталья, добрый день! От налога освобождены семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но должны быть соблюдены определенные условия. Для снижения налога вы можете использовать вычет в 1 млн рублей или из дохода от продажи отнять расходов на приобретение этой квартиры в прошлом. Для более подробного ответа нужно знать ситуацию целиком. Обратитесь к нашим экспертам: мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ и рассмотрим все варианты снижения налога https://www.nalogia.ru/tariffs/
Ответить
avatar
Анна
13.01.2022
Здравствуйте! Как будет рассчитываться налог, если кадастровая стоимость моей квартиры 5 млн, а я хочу продать ее за 4 млн?
Ответить
avatar
Алина Сокол
16.01.2022
Добрый день, Анна! В этом случае НДФЛ будет рассчитан с суммы продажи — с 4 млн, так как она выше 70% кадастровой стоимости. То есть налог к уплате составит 520 тысяч рублей.
Ответить