Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 9 января 2023
Обновлено 9.01

С какого момента считается срок владения квартирой

Шурыгина Оксана Налогия
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 15 лет

При продаже жилой недвижимости не нужно платить налог, если владели собственностью дольше минимального срока. Но когда он начинается для разных случаев? С какого момента считается срок владения квартирой в 2023 году, если она была приватизирована? А если подарена? А если жилую недвижимость купили или она досталась по наследству? Об этом мы и расскажем в нашей статье.

С какого момента считается срок владения квартирой

Когда применяется 3 и 5 лет для срока владения

Вам не нужно платить 13%, если объект недвижимости находился в вашей собственности дольше минимального срока. Это может быть 3 или 5 лет. Как считается срок владения квартирой:

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

Во всех других случаях

Квартира получена по наследству

Квартира стала собственностью после приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Оформляя сделку по истечении минимального срока, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства и подавать декларацию. Если положенное время не истекло, за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Срок владения по ДКП

Если вы купили недвижимость по договору купли-продажи, то она становится вашей собственностью после регистрации в Росреестре.

Пример

В январе 2019 г. Иванов купил дом и в феврале оформил право собственности. В марте 2022 г. он продал эту единственную недвижимость. Декларировать доход и платить НДФЛ Иванову не нужно, так как истек минимальный срок, который для единственного жилья составляет 3 года.

До 15.07.2016 г. подтверждением права было Свидетельство о праве собственности, а сейчас это выписка из ЕГРН. Копию этого документа необходимо вложить в пакет документов для налоговой инспекции.

Важно! Для безналоговой продажи срок владения квартирой, купленной по договору купли-продажи, составляет 5 лет. Но единственное жилье можно продать без налога через 3 года.

Срок владения квартирой по ДДУ и ЖСК

Обратите внимание на изменения, вступившие в силу с 01.01.2019 г. Они касаются продажи недвижимости, купленной по ДДУ или ЖСК. Теперь права на такую жилплощадь отсчитываются с даты полной оплаты по договору ДДУ или паевого взноса в ЖСК.

Следует понимать разницу между продажей квартиры, купленной по ДДУ, и правом на налоговый вычет при покупке по ДДУ.

Для получения вычета важен факт подписания Акта приема-передачи и оплата. А для отсчета минимального срока важна только полная оплата стоимости жилья.

Пример

В 2016 г. Селиванов заключил ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2020 г. Селиванов получил Акт приема-передачи. В 2022 г. он продает недвижимость. С какого момента исчисляется срок владения недвижимостью? Для Селиванова — с 2016 г. А так как прошло более 5 лет, он не должен платить 13% с продажи.

Если вы внесли полную оплату в 2019 г., а Акт приема-передачи получили в 2022 г., срок будет отсчитываться именно с 2019 г.

Важно! При покупке недвижимости по ДДУ и ЖСК срок владения для продажи без налога отсчитывается со дня полной оплаты недвижимого имущества и составляет 5 лет. Для единственного жилья — 3 года. Дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.

Срок владения приватизированной квартирой

В этом случае важную роль играет дата приватизации недвижимого имущества.

Пример

В 1997 г. Смирнов приватизировал квартиру и подписал Договор передачи в собственность. Свидетельство о регистрации получил в 2021. В 2022 Смирнов продал жилое имущество и обошелся без уплаты НДФЛ — право на жилье наступило в 1997.

Дата приватизации ранее 1998 г.

Дата приватизации после 01.01.1998

В собственности — после подписания договора передачи жилплощади в собственность.

В собственности — после регистрации права.

Важно! Для безналоговой продажи минимальный срок владения квартирой, полученной после приватизации, — 3 года.

Срок владения имуществом по наследству

Срок владения унаследованным имуществом начинается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Минимальный для продажи без налога — 3 года.

Пример

Петрову в феврале 2019 г. достался по наследству дом, который он в 2020 г. оформил в собственность. В марте 2022 г. Петров дом продал. В 2023 г. ему не придется платить 13% с продажи, так как к моменту продажи истек минимальный период.

Это правило имеет два исключения: для наследования недвижимости от супруга и получения наследства от одного дольщика другим.

  • Если квартира была куплена в браке и получена по наследству от супруга или супруги, то срок владения начинается с даты первоначального оформления недвижимого имущества в собственность.

Пример

Захаровы в середине 2019 г. купили квартиру и зарегистрировали на мужа. В 2020 г. муж скончался. В конце 2022 г. Захарова продала недвижимость. Ей не нужно платить НДФЛ, так как ее права отсчитываются с 2019 г. — с момента покупки. То, что недвижимость была оформлена на мужа, роли не играет, так как имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью.

  • Если один дольщик получил в наследство долю другого дольщика, срок владения начинается с даты регистрации права собственности на первую долю.

Пример

В 2018 г. сын с отцом приобрели квартиру и оформили в долевую собственность по ½ каждому. В 2020 г. отец умирает, и сын вступает в наследство. В 2022 г. сын продает эту недвижимость. В 2023 г. ему не придется платить налог, так как отсчет по обеим долям начался в 2018 г., и прошло уже более 3 лет.

Во всех остальных случаях право на унаследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя. При этом не важно, когда принято наследство, и когда оно оформлено в собственность.

Шурыгина Оксана
Шурыгина Оксана
Специалист по налогообложению

Имейте в виду, что наследник считается собственником жилья со дня смерти наследодателя, но есть исключения, в которых сложно разобраться неспециалисту. Обращайтесь с нашим экспертам, мы законно минимизируем ваши налоги и предоставим заполненную декларацию 3-НДФЛ в формате pdf и xml.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

3 490 ₽
Подробнее
Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

1 690 ₽
Подробнее

Срок владения подаренной квартирой

Срок владения жилой недвижимостью, полученной в дар, начинается со дня регистрации права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Минимальный срок зависит от статуса дарителя: для ближайшего родственника — 3 года, а для остальных — 5 лет.

Пример

В 2020 г. брат подарил сестре квартиру. Тогда же она оформила ее в собственность. В 2022 г. решила ее продать. И в этом случае ей придется заплатить налог на продажу. А вот если бы она дождалась 2023 г., тогда обошлось бы без уплаты налога.

Помните, что при получении подарка также следует платить 13%, и здесь также большую роль играет статус дарителя. Если недвижимость подарена близким родственником, НДФЛ не удерживается, а если чужим человеком или дальней родней — платится со стоимости подарка.

Важно! Существует два минимальных срока владения подаренной жилой недвижимостью для безналоговой продажи: 3 года — если подарок был от близких родственников и 5 лет — если продается квартира, подаренная не ближайшим родственником. Но если продается единственное жилье, то всегда 3 года.
Налог на дарение Читайте также Налог на дарение

Срок владения при переселении из аварийного жилья

Часто люди получают новое жилье при переселении из аварийных домов и потом эти квартиры продают. С какого момента отсчитывается срок владения квартирой в этом случае?

Пример

Маркелов с 2005 г. был собственником квартиры. В 2019 г. его жилье признали аварийным, и в 2020 г. Маркелов получил и оформил новую недвижимость. В 2022 г. он решил ее продать. Маркелов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с дохода от продажи, так как проданное имущество находилось в его собственности со дня регистрации в 2020 г., а это менее трех лет.

Срок владения отсчитывается с момента регистрации прав собственности на новое жилье. При этом неважно, сколько вы владели старой квартирой. Новая недвижимость — отсчет идет заново.

Важно! Для продажи без налога срок владения жильем, полученным при переселении из аварийного жилья, составляет 5 лет. Но если продается единственное жилье — 3 года.

Если куплены доли квартиры, но в разное время

Если в вашей собственности была одна доля в квартире, а затем вы купили оставшиеся доли (долю) у других, и в итоге жилье стало единым объектом недвижимости, срок владения начинается с даты регистрации прав собственности на самую первую долю.

Пример

Зайцев с братом и сестрой в 2019 г. купили квартиру и оформили ее в равных долях по ⅓ каждому. В 2020 г. Зайцев выкупил долю брата, а в 2021 г. — долю сестры. В 2022 г. продал квартиру как единственное жилье. В 2023 г. Зайцеву не придется декларировать сделку и платить налог с продажи, так как минимальный срок уже прошел.

Если вы выкупили оставшиеся доли (долю), но оформили их как отдельные объекты недвижимости, то срок владения будет рассчитываться индивидуально для каждой из долей.

Важно! Срок владения для продажи долевой собственности без налога — 5 лет. Для единственного жилья — 3 года.

Недвижимость досталась через суд

В жизни бывают разные ситуации, и иногда право на недвижимость приходится отстаивать через суд. В этом случае срок владения начинается с момента вступления в силу решения суда (ст. 210 ГПК РФ) и для продажи без налога составляет 5 лет. А если это единственное жилье, то 3 года.

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год
zoom Скачать Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год

Частые вопросы

Должен ли наследодатель быть близким родственником, чтобы продать жилье без налога через три года?
+

Нет, минимальный срок владения наследством составляет три года во всех случаях — и при наследовании от близких родственников, и при получении наследства от чужого человека.

Дядя подарил мне дом. С какого момента я буду считаться собственником и когда смогу продать дом без налога?
+

Срок владения подаренной недвижимостью начинается с даты оформления прав собственности. Чтобы продать ее без уплаты НДФЛ, должно пройти не менее пяти лет, так как дядя не входит в список ближайших родственников. Но если это ваше единственное жилье, то три года.

Последний взнос в ЖСК уплатил в 2021, а в 2022 продаю квартиру. Нужно ли платить НДФЛ?
+

Да, вам придется уплатить налог, так как официальное владение квартирой началось после полной уплаты паевого взноса, то есть в 2021.

Заключение эксперта

Важно правильно определить срок владения квартирой, если планируете в будущем продать эту жилую недвижимость. По истечении 3 или 5 лет вы имеете право сделать это без уплаты налога вне зависимости от размера полученного дохода. Помните, что изменились правила для новостройки, и дата владения не больше привязана к дате регистрации, а начинается с момента полной оплаты жилья.

Комментарии: (5)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Шурыгина Оксана Специалист по налогообложению
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (5)
avatar
Ольга
10.01.2023
Добрый день! Приобретена квартира по ДДУ в декабре 2019 (полная оплата), квартира взята в ипотеку и с исп. средств мат.капитала. Для продажи без уплаты налога в моем случае необходимо 5 лет, но если продавать квартиру ранее этого срока - как посчитать налог от продажи? Сумма покупки в 2019 2,5 млн, продажа в 2023 4,3 млн Заранее спасибо
Ответить
avatar
Шурыгина Оксана
17.01.2023
Ольга, добрый день! Для продажи не важно, как была приобретена квартира — с использованием материнского капитала или нет. От суммы при продаже отнимите полную сумму при покупке. Налог нужно будет уплатить с оставшейся разницы: 13% х (4 300 000 - 2 500 000) = 234 000 руб.
Ответить
avatar
Наталья
20.03.2022
Здравствуйте, квартира куплена по ДДУ от 2015, в собственности с 2018, продана в 2021. Нужно ли платить налог?
Ответить
avatar
Шурыгина Оксана
28.03.2022
Наталья, добрый день! Срок владения квартирой, купленной по ДДУ, начинается с момента полной оплаты квартиры. То есть ни заключение договора в 2015 году, ни оформление в собственность в 2018 значения не имеют. Важна только дата оплаты. А затем смотрите, под какие условия вы попадаете – трех- или пятилетний срок владения.
Ответить
avatar
Ханифа
01.02.2022
Доброй ночи.На квартиру есть Договор купли продажи 1996 года .Но право собственности оформили в 2022 году и сразу же продают . Должнытли будем платить налог?
Ответить
avatar
Шурыгина Оксана
09.02.2022
Ханифа, добрый день! При продаже квартиры, купленной в 1996 году, вам не придется уплачивать налог. Если налоговый орган запросит пояснения, их необходимо будет предоставить вместе с договором купли-продажи.
Ответить
avatar
Татьяна
01.02.2022
Доброго времени суток! Я - наследник одной доли в квартире после смерти отца в 2016г и теперь другой доли после смерти матери в 2020м. С какой даты будет исчисляться срок владения имуществом? Со дня смерти мамы или со дня смерти первого наследодателя, те папы? Заранее спасибо!
Ответить
avatar
Шурыгина Оксана
06.02.2022
Татьяна, добрый день! Срок владения квартирой считается со дня смерти первого наследодателя, так как для вас это не приобретение нового объекта, а увеличение уже имеющегося.
Ответить
avatar
Сергей
08.01.2022
Добрый день, хочу родной сестре на свадьбу подарить квартиру. Должна ли она будет платить налог, если решит ее продать?
Ответить
avatar
Шурыгина Оксана
13.01.2022
Добрый день, Сергей! Так как это подарок от близкого родственника, минимальный срок владения квартирой для безналоговой продажи составляет три года. Владение начинается с момента оформления права собственности.
Ответить