open-iconopen-icon
Nalogia person

Покупка и продажа квартиры в одном году

58Покупка и продажа квартиры в одном году
Маргарита Иванова
Налоговый консультант
8 минут чтения
13 261

Часты случаи, когда люди не просто покупают или продают квартиру или иное жилье, а делают это почти одновременно - в одном налоговом периоде. Или, для более легкого понимания, в одном календарном году. Как уплачивается и рассчитывается налог при продаже квартиры и покупке новой? Как использовать налоговый вычет при продаже и покупке квартиры? Обо всем этом читайте в нашей статье.

Картинка на тему Покупка и продажа квартиры в одном году
Статьи

Покупка и продажа квартиры - особенности уплаты налога и оформления вычета

Если в одном налоговом периоде - календарном году, у вас была и продажа, и покупка квартиры, то вам следует знать, какие у вас есть права и обязанности.

Продажа квартиры подразумевает уплату налога, и это обязанность. А покупка - возможность вернуть ранее уплаченный налог, и это ваше право.

При продаже и покупке жилья одновременно вы можете полностью или частично возместить обязанность по уплате налога правом по возврату этого самого налога.

Но разберемся с каждым из пунктов подробнее.

Продажа квартиры

Всем известно, что при продаже квартиры нужно заплатить налог. Поскольку продажа имущества предполагает получение дохода, а с дохода каждый гражданин должен заплатить 13% в качестве НДФЛ - подоходного налога. Продажа квартиры, разумеется, не исключение.

Если вы владели жильем менее минимального срока владения (а он бывает 3 года или 5 лет, в зависимости от способа приобретения), то при продаже квартиры вы должны заплатить налог.

Минимальным сроком владения 3 года для продажи без налога считается, если:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника
  • Жилье было получено вследствие приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.

В других случаях минимальный срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Есть важное изменение, которое вступило в силу. Оно касается продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 г.

И если вы продали квартиру в 2019 г. и платили при этом 13% налога с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.

Пример:
Иванов в 2020 г. продал квартиру, которая досталась ему от бабушки в 2018 г. Сумма продажи составила 2.3 млн. Так как минимальный срок владения для того, чтобы продать имущество без налога (в данном случае 3 года) еще не истек, Иванову нужно заплатить налог - 13% от суммы продажи, то есть 299 000₽ (2 300 000*13%).

При продаже квартиры вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу либо с помощью вычета в размере 1 миллион рублей, либо уменьшить доход на ранее произведенные расходы и заплатить налог с разницы (если была покупка этой квартиры ранее и у вас сохранились документы, которые эту покупку подтверждают).

Пример:
Петров купил квартиру за 3 миллиона рублей и через год продал ее за 4 миллиона. Петров может:

  1. Использовать вычет, и тогда налог будет платить с 3 млн руб. (4 000 000 - 1 000 000)
  2. Уменьшить доходы на расходы, и тогда налог ему насчитают с 1 млн руб. (4 000 000 - 3 000 000)

Покупка квартиры

При покупке жилья государство дает своим гражданам своеобразные льготы - возможность компенсировать часть расходов, направленных на покупку / строительство жилья или участка под ИЖС с помощью налогового вычета. Конечно, для этого есть свои требования:

  1. Вы должны проживать в России не менее полугода - то есть быть резидентом
  2. У вас должны быть доходы, налогооблагаемые по ставке 13% (кроме дивидендов).

А если еще точнее, то с 2021 г. внесли некоторые изменения, которые касаются как раз-таки вида доходов.

Если до 2021 с помощью имущественного вычета вы имели право получить возврат налога с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, договорам ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду, продажи или получения в дар имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.
  • 2 млн рублей - максимальный размер основного налогового вычета за покупку жилья. То есть по факту вернуть можно до 260 000₽.

Помимо основного вычета, при покупке жилья в ипотеку, вы имеете право получить еще и вычет по уплаченным процентам ипотеки.

  • 3 млн рублей - максимальный размер налогового вычета за покупку жилья по уплаченным процентам ипотеки. То есть при покупке жилья вернуть можно максимально до 390 000₽ за фактически уплаченные проценты ипотеки.

Таким образом, при продаже и покупке жилья одновременно или в одном и том же году, вы можете использовать положенную сумму возврата налога для того, чтобы “перекрыть” ею сумму положенного к уплате налога.

Неважно, купили и продали вы одну и ту же квартиру или сначала продали одну, а на эти деньги купили другую - право сделать взаимозачет у вас есть.

Пример:
Сидоров купил квартиру в январе 2020 г. за 2.5 млн, а в ноябре 2020 г. продал ее за 3 млн руб. То есть сделки покупки и продажи была в одном и том же году. Сидоров не использовал свое право на вычет, поэтому он может учесть его при расчете налога за продажу квартиры. Плюс ко всему, он имеет право еще и использовать уменьшение дохода на ранее произведенные расходы.
Тогда налогооблагаемая база будет рассчитываться таким образом:
3 000 000 (доход) - 2 500 000 (расходы) = 500 000₽ (налогооблагаемая база после уменьшения дохода)
500 000₽ - 2 000 000 (вычет за покупку жилья) = налогооблагаемой базой после применения вычета будет 0. То есть налога к уплате не будет.
Пример:
В 2020 г. у Зайцева была покупка квартиры за 2 млн руб. И в том же году он продал квартиру, которая досталась ему в 2019 г. от родителей, за 3 млн руб. И с продажи налог он тоже платить не будет, так как Зайцев использует положенный вычет при продаже 1 млн руб., и положенный налоговый вычет при покупке жилья. Тем самым он уменьшит свою налогооблагаемую базу до 0.
3 000 000 - (1 000 000 + 2 000 000) = 0.

Когда можно оформлять взаимозачет

Все данные о сделках заносятся в декларацию 3-НДФЛ. При продаже жилья вы должны подать ее до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. А оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

То есть если вы продавали и покупали квартиру в одном и том же году, например, 2020, то подать декларацию нужно до 30 апреля 2021, а заплатить налог до 15 июля 2021 г.

Право на вычет за покупку жилья вы получаете после того, как вступаете в право собственности или подписываете акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Именно так и можно использовать взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году. Надеемся, наша статья была полезной.

Получите налоговый вычет
Выберите удобный тариф
и получите налоговый вычет быстро и просто
Expert
Предыдущая статья
В каких случаях нужно подавать декларацию 3-НДФЛ
Следующая статья
Налог на дарение денежных средств