Условия получения вычета
Можно продать квартиру и купить другую одновременно — такая сделка не лишает права на налоговые льготы.
Если физлицо является резидентом РФ и платит со своих доходов 13% или 15% в государственный бюджет, то ему разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья (ст. 220 НК РФ).
|
|
Обязательный статус |
|
1. |
Налоговый резидент РФ |
|
2. |
Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15% |
Для возникновения права на вычет при продаже требования проще — достаточно быть резидентом РФ. Этот вид льготы доступен безработным и другим лицам без официальных доходов.
С помощью имущественной льготы возможно уменьшить налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%. Другой вариант предполагает возврат подоходного налога, уплаченного ранее.
Как уменьшить налог
Продать жилье без уплаты налога получится в том случае, если эта жилплощадь находилась в собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком могут быть 3 или 5 лет.
Минимальный срок не менее 3 лет в собственности считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:
- недвижимость получена в дар от близкого родственника или члена семьи или по наследству;
- жилье стало собственностью вследствие приватизации;
- квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- в случае, если продать первую квартиру сразу после покупки второй — в течение 90 дней.
Налоговый вычет при одновременной покупке и продаже позволяет компенсировать расходы на налоги. Так, чтобы снизить размер НДФЛ при продаже жилья, разрешается воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в объеме 13% будет рассчитан с остатка.
Пример
Петров готовится купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).
Вместо вычета в 1 млн рублей возможно использовать вычет расходов на приобретение. Из дохода при продаже квартиры следует вычесть расходы на покупку этого имущества. Расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход будет рассчитан с разницы.
Пример
Сидоров хочет купить новую квартиру, но сначала нужно продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы и будет платить налог с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).
Размер вычета
Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.
Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.
Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.
Основной и вычет на ипотечные проценты разрешается применять одновременно. Таким образом, за покупку жилья максимальная сумма, которую получится вернуть, достигает 650 тыс. руб. (260 000 + 390 000).
Продажа и покупка недвижимости в одном году позволяет компенсировать налог с продажи вычетом, положенным при покупке — то есть разрешен взаимозачет.
Но следует помнить: с помощью льготы за покупку жилья нельзя вернуть денег больше, чем было уплачено за тот же налоговый период в качестве НДФЛ.
Например, если с зарплаты удержано 140 тыс. рублей с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то вернуть больше этой суммы не получится.
Пример
Иванов хочет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Старая досталась ему 4 года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.
Срок подачи 3-НДФЛ
Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет конкретные сроки. Заполнить 3-НДФЛ и передать в инспекцию необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля (ст. 229 НК РФ).
Продажа и покупка квартиры в один год отображается сразу в одной декларации при оформлении льгот. Поэтому в эту же декларацию, при уплате налога, включается возврат НДФЛ при покупке новой недвижимости.
Если квартира продана в 2023 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2024 г., а заплатить 13% до 15 июля 2024 г. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, получится снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.
Документы на покупку и продажу
Для того чтобы вернуть подоходный налог или получить вычет за продажу и покупку жилья в одном периоде, требуется собрать определенный пакет документов. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Документы на вычет при покупке квартиры
- декларация 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ с работы;
- договор о приобретении недвижимости;
- документ, подтверждающий право на вычет: акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
- документ о праве собственности;
- документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.
Если квартира куплена в ипотеку:
- кредитный договор;
- справка банка об уплаченных процентах.
Дополнительно рекомендуем приложить:
- заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
- график погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
- документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.
Камеральная проверка длится до трех месяцев. Затем в течение 10 дней выносится решение о выплате, и еще месяц потребуется на перечисление средств на счет заявителя.
Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки — передать документы при визите в офис или сделать это онлайн через Личный кабинет налогоплательщика. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте ФНС России.
Декларация 3-НДФЛ подается по окончании календарного года, в котором было оформлено право собственности по ДКП или подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ.
Скачать Документы на вычет при продаже квартиры
Список документов иной:
- декларация 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи, например, ДКП;
- если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы нужно подтвердить документально: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.
Частые вопросы
Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитываться по ним нужно отдельно. Сначала задекларируйте доход от продажи — до 30 апреля 2024 и до 15 июля 2024 уплатите налог. Затем оформите квартиру в собственность, и в 2025 заявите возврат налога.
В 2024 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.
Из дохода, полученного при продаже квартиры, отнимите расходы мамы на покупку. А если обе сделки — по продаже подарка и покупке новой квартиры — совершены в одном периоде, то дополнительно примените вычет в размере 2 млн рублей на покупку.
Заключение эксперта
Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде позволяет применить налоговый вычет. В результате вы уменьшите налогооблагаемую базу и уплатите меньше налога или сможете оформить возврат 13% НДФЛ. Помните, что за один налоговый период подается одна налоговая декларация, в которой отображаются сведения для уплаты налога и получения вычета.
