Минимальный срок владения недвижимостью
При продаже квартиры не нужно платить налог, если жилье было в собственности дольше минимального срока. Но когда начинается этот срок для разных случаев? Если квартиру подарили? Если она была приватизирована? Если жилую недвижимость купили или она досталась по наследству?
Об этом мы и поговорим в нашей статье — о сроке владения недвижимостью.
Срок владения квартирой по ДКП
Если вы купили недвижимость по договору купли-продажи, то она становится вашей собственностью после регистрации в Росреестре.
До 15.07.2016 г. подтверждением права было Свидетельство о праве собственности, а сейчас это выписка из ЕГРН.
Пример
В январе 2018 Иванов купил дом и в феврале 2018 оформил право собственности, получив выписку из ЕГРН. В сентябре 2021 он продал эту единственную недвижимость. Декларировать доход и платить НДФЛ Иванову не нужно, так как истек минимальный срок владения собственностью.
Срок владения квартирой по ДДУ
Обратите внимание на изменения, вступившие в силу с 01.01.2019. Они касаются продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК. Теперь права на такую жилплощадь отсчитываются с даты полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.
Следует понимать разницу между продажей квартиры, купленной по ДДУ, и правом на налоговый вычет при покупке по ДДУ.
Для получения вычета важен факт подписания Акта приема-передачи и оплата. А для отсчета минимального срока важна только полная оплата стоимости жилья.
Если вы внесли полную оплату в 2019, а Акт приема-передачи получили в 2020, срок владения будет отсчитываться именно с 2019.
Несмотря на то что изменения были внесены в 2020 году, новые правила начали работать с начала 2019 года. Поэтому если вы продали квартиру после 01.01.2019 и уплатили налог с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, вы имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Пример
В 2017 Селиванов заключил ДДУ с застройщиком и полностью оплатил квартиру. В 2019 дом достроили, и Селиванов получил Акт приема-передачи. В 2021 он продает недвижимое имущество и не должен платить 13% с продажи, так как стал собственником еще в 2017.
Скачать
Пример
В 2016 вы заключили договор с ЖСК и полностью уплатили паевой взнос. В 2020 дом построили и вы подписали Акт приема-передачи. В 2021 продаете квартиру.
Вы имеете право не платить налог, так как владеете жильем дольше минимального срока, который начался в 2016, когда вы полностью выплатили пай.
Срок владения приватизированной квартирой
Чтобы определить срок владения, нужно понимать, когда именно было приватизировано недвижимое имущество:
|
Дата приватизации ранее 1998 г. |
Дата приватизации после 01.01.1998 |
|
В собственности — после подписания договора передачи жилплощади в собственность. |
В собственности — после регистрации права. |
Пример
В 1997 г. Смирнов приватизировал квартиру и подписал Договор передачи в собственность. Свидетельство о государственной регистрации получил в 2020. В 2021 Смирнов продал жилое имущество и обошелся без уплаты НДФЛ — право на жилье наступило в 1997.
Пример
Жданов с 1995 г. живет в квартире от городского муниципалитета. Приватизация и оформление в собственность состоялись лишь в 2021. В 2022 собственник собирается продать это недвижимое имущество. В 2023 ему придется уплатить налог, так как срок владения начал отсчитываться с 2021 и не достиг минимального для безналоговой продажи.
Срок владения квартирой по наследству
Срок владения унаследованным имуществом начинается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Пример
Петрову в феврале 2018 досталась по наследству квартира, которую он в 2019 оформил в собственность. В апреле 2021 Петров квартиру продал. В 2022 ему не придется платить 13% с продажи, так как к моменту продажи истек минимальный период в 3 года.
Это правило имеет два исключения: для наследования недвижимости от супруга и получения наследства от одного дольщика другим.
- Если квартира была куплена в браке и получена по наследству от супруга или супруги, то срок владения начинается с даты первоначального оформления недвижимого имущества в собственность.
Пример
Захаровы в середине 2018 г. купили квартиру, зарегистрировали на мужа. В 2019 г. муж скончался. В конце 2021 г. Захарова продала недвижимость. Ей не нужно платить НДФЛ, так как ее права отсчитываются с 2018 г., когда супруги приобрели квартиру. То, что недвижимость была оформлена на мужа, роли не играет, так как имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью.
- Если один дольщик получил в наследство долю другого дольщика, срок владения начинается с даты регистрации права собственности на первую долю.
Пример
В 2016 сын с отцом приватизировали недвижимость и оформили ее в долевую собственность по ½ каждому. В 2019 отец умирает, и сын вступает в наследство. В 2021 сын продает эту недвижимость как единственную, с минимальным лимитом в три года. В 2022 ему не придется платить налог, так как отсчет по обеим долям начался в 2016, и прошло уже более 3 лет.
Срок владения подаренной квартирой
Срок владения жилой недвижимостью, полученной в дар, начинается со дня регистрации права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Пример
В 2017 г. брат Петровой подарил ей квартиру. В том же году она оформила ее в собственность. В 2019 г. решила ее продать. И в этом случае ей придется заплатить налог на продажу. А вот если бы она дождалась 2020 г., тогда обошлось бы без уплаты налога – истекли бы три года.
Срок владения при переселении из аварийного жилья
Нормальная практика, когда люди получают новое жилье при переселении из аварийных домов. И часто потом эти квартиры продаются. Когда собственник вступает в права в этом случае?
Срок владения отсчитывается с момента регистрации прав собственности на новое жилье. При этом неважно, сколько вы владели «старой» квартирой. Новая недвижимость — отсчет идет заново.
Пример
Маркелов с 2005 был собственником квартиры. В 2018 его жилье признали аварийным, и в 2019 Маркелов получил и оформил новую недвижимость. В 2021 он решил ее продать. До 30 апреля 2022 Маркелов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля уплатить налог с дохода от продажи. Основание — проданное недвижимое имущество находилось в его собственности со дня регистрации в 2019. Это значит, что допустимый временной лимит еще не наступил.
Если куплены доли квартиры, но в разное время
Если в вашей собственности была одна доля в квартире, а затем вы купили оставшиеся доли (долю) у других, и в итоге жилье стало единым объектом недвижимости, срок владения начинает отсчитываться с момента регистрации прав собственности на самую первую долю.
Пример
Зайцев с братом и сестрой в 2018 г. купили квартиру и оформили ее в равных долях по ⅓ каждому. В 2019 Зайцев выкупил долю брата, а в 2020 — долю сестры. В 2021 продал квартиру как единственный собственник единственного жилья. В 2022 Зайцеву не придется декларировать сделку и платить налог с продажи, так как минимальный лимит в три года уже прошел.
Недвижимость досталась через суд
В жизни бывают разные ситуации, и иногда право на недвижимость приходится отстаивать через суд. В этом случае срок владения начинается с момента вступления в силу решения суда (ст. 210 ГПК РФ).
Пример
В 2014 Смирнов заключил договор со строительной фирмой о покупке недвижимости. Объект превратился в долгострой, но и после завершения строительства застройщик затягивал с передачей квартиры.
Смирнов подал в суд, и в 2018 по решению суда недвижимость стала собственностью Смирнова. В 2019 Смирнов зарегистрировал право собственности, и в 2021 продал квартиру.
В 2022 ему не придется платить НДФЛ, так как минимальный временной лимит в 3 года начался со дня решения суда в 2018 году, и к моменту продажи в 2021 уже истек.
Частые вопросы
Нет, минимальный срок владения унаследованной квартирой составляет три года во всех случаях — и при наследовании от близких родственников, и при получении наследства от чужого человека.
Срок владения подаренной недвижимостью начинается с даты оформления прав собственности. Чтобы продать ее без уплаты НДФЛ, должно пройти не менее пяти лет, так как дядя не входит в список ближайших родственников.
Да, вам придется уплатить налог, так как официальное владение квартирой началось после полной уплаты паевого взноса, то есть в 2021.
Чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с июня 2024 года, так как минимальный срок владения наследством составляет 3 года. Вы имеете право не декларировать сделку и не уплачивать НДФЛ.
Заключение эксперта:
Мы рассмотрели все возможные случаи приобретения жилья, привели примеры и дали пояснения, когда начинается срок владения недвижимостью. Теперь вы знаете, нужно ли вам платить налог при продаже жилья или нет.
стаж:
20 лет
консультаций:
3456
максимальные вычеты!
