open-iconopen-icon
Nalogia person

Минимальный срок владения недвижимостью

Ирина Ерёмина
Автор статьи
Главный специалист по налогообложению  •  Стаж 20 лет

При продаже квартиры не нужно платить налог, если жилье было в собственности дольше минимального срока. Но когда начинается этот срок для разных случаев? Если квартиру подарили? Если она была приватизирована? Если жилую недвижимость купили или она досталась по наследству?

Об этом мы и поговорим в нашей статье — о сроке владения недвижимостью.

Картинка на тему Минимальный срок владения недвижимостью
Статьи

Почему нужно платить налог с продажи гаража

Гараж — такое же имущество, как и любое другое. А раз так, то продажа гаража подлежит налогообложению по общим правилам.

Как считать налог с продажи гаража

Считается налог просто — 13% от суммы продажи.

Пример

Иванов продал гаражный бокс за 1 миллион рублей. НДФЛ в этом случае составит 130000 рублей (1000000 * 13%).

Когда налог платить не нужно

Если имущество было в собственности дольше минимального срока, налог с продажи платить не нужно. Но для объектов недвижимого имущества применяются одни сроки для безналоговой продажи, а к иному имуществу — другие.

Как определить, каким строением считается гараж? Ведь это принципиальная разница, от которой зависит минимальный срок владения и, как результат, обязанность по уплате НДФЛ.

Когда гараж — недвижимое имущество

Гараж относится к объекту недвижимости, если он неотделим от земельного участка, на котором расположен и официально зарегистрирован в Росреестре. То есть строение расположено на фундаменте, переместить его без разрушения или существенных повреждений невозможно и на него оформлено право собственности.

Для недвижимого имущества минимальный срок владения — 3 года или 5 лет.

3 года

5 лет

  • Получен в дар от близкого родственника.
  • Достался в наследство.

Все остальные случаи.

Пример

В январе 2016 г. Петрову достался по наследству от отца капитальный бокс на фундаменте в гаражном кооперативе. В марте 2021 г. он его продал. Нужно ли платить налог от продажи? Нет, так как для безналоговой реализации наследство должно находится в собственности не менее 3 лет. Срок владения в 4 года будет являться основанием для реализации без НДФЛ.

Когда гараж — иное имущество

Гараж относится к остальному имуществу, если его можно переместить без конструктивных разрушений. Это может быть навес, строение без фундамента, ракушка и прочие переносимые сооружения.

Для остального имущества минимальный срок владения составляет 3 года.

Пример

Иванов купил ракушку в 2017 г., а в 2021 г. его продал. Облагается ли налогом такая продажа? Нет, НДФЛ платить не нужно, так как для имущества, к которому относится ракушка, уже наступил минимальный срок владения для безналоговой реализации. Гражданин Иванов владеет собственностью уже четыре года.

Как уменьшить налог

Есть два способа законно уменьшить налог с продажи гаража: применить вычет в размере 250 тыс. рублей или вычесть расходы на приобретение.

Налоговый вычет в 250 тыс. рублей

По закону максимальный размер имущественной льготы составляет 250 тыс. рублей. Эту сумму можно вычесть из дохода, указанного в ДКП, и с оставшейся разницы уплатить НДФЛ.

Так вы уменьшаете налогооблагаемую базу и снижаете итоговую сумму налога, поскольку 13% будет насчитано на остаток, а не на всю сумму (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример

Сидоров продал гаражный бокс за 750000 руб. Налог с этой суммы составляет 97500 руб. (750 000 * 13%). Но Сидоров использует льготу и снижает доход на 250 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитан с остатка: 65 000 рублей. = 13% * 500000 руб. (750000 – 500000).

Если льгота полностью покрывает доход, НДФЛ будет равен нулю.

Пример

Егорова продала гаражный бокс за 200000 руб. Использовав льготу, она уменьшила налогооблагаемую базу (доход от продажи) до 0. Егоровой не придется декларировать доход и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Обратите внимание! Доходы от продажи имущества по цене ниже налогового вычета не декларируются и налогом не облагаются. Для жилой недвижимости имущественный вычет составляет 1 млн рублей, для нежилых помещений, гаражей и автомобилей — 250 тыс. рублей. Это правило работает и в том случае, если срок владения составил менее 3 лет.

Уменьшение дохода на расходы

Второй способ, с помощью которого можно официального снизить налог, — уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от приобретения этого имущества. Все платежи необходимо подтвердить документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример

Захаров купил гаражный бокс 2 года назад за 1 млн рублей. Продал он его за 1250000 руб. Если бы Захаров использовал льготу, то налог пришлось бы платить с 1 миллиона: 13% * (1250000 – 250000) = 130000 руб.

Но Захаров уменьшил доход за счет расходов на приобретение и заплатил 13% * (1250000 – 1000000) = 32500 руб.

Как видите, выгода очевидна.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

За недвижимое и иное имущество можно получить отдельные налоговые вычеты. Это существенно снизит ваши расходы по налогам. Обращайтесь к нашим экспертам: мы выберем наиболее выгодный вариант снижения налога, составим декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Задать вопрос

Когда нужно подать декларацию

Подать декларацию 3-НДФЛ и задекларировать доходы необходимо до 30 апреля следующего года. Уплатить подоходный налог — до 15 июля следующего года.

Пример

Иванов продал гараж в 2021 г. Он должен до 30 апреля 2022 г. отчитаться перед налоговой, а до 15 июля 2022 г. уплатить НДФЛ.

Обратите внимание! Если вы продаете гараж дешевле или по той же цене, что и покупали, налог платить не нужно. Но декларацию подать вы обязаны. Исключение — если доход от продажи ниже или равен сумме имущественного вычета. В этом случае декларация не подается.

Как часто можно пользоваться налоговым вычетом

Имущественный вычет при продаже гаража можно использовать неограниченное количество раз, но не превышая предельной суммы налогового вычета 250000 рублей в один календарный год.

Если в течение одного налогового периода вы продаете несколько гаражей, то суммарный налоговый вычет по всем сделкам не может превысить 250 тыс. рублей.

Какие документы понадобятся

Чтобы оформить льготу, вам нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации и предоставить следующие документы:

  1. Декларация 3-НДФЛ;
  2. Документы, подтверждающие факт продажи;
  3. Документы, связанные с приобретением продаваемого объекта (квитанции об оплате, выписки, чеки и т.п.) — если заявляется налоговый вычет в сумме расходов.

ФАЙЛ

Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год

Частые вопросы

Продаю два гаражных бокса. Как мне применить вычет — по 250 тыс. рублей к каждой сделке или в сумме?
+

Если оба строения продаются в течение одного налогового периода и относятся к одному типу недвижимости, то налоговый вычет предоставляется в размере 250 тыс. рублей в сумме по обеим сделкам.

В прошлом году продал гараж и автомобиль. Могу получить налоговый вычет по каждому договору купли-продажи?
+

Если вы продаете гараж, оформленный как недвижимое имущество, то есть официально зарегистрированный в ЕГРН, то налоговую льготу можно применить к каждой сделке. В этом случае получается, что вы продаете иное имущество (автомобиль), по которому имеете право на налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. и нежилое недвижимое имущество, по которому также можете заявить вычет в 250 тыс. рублей.

Три года назад дядя подарил мне гараж в кооперативе. Хочу его продать. Надо ли мне платить налог?
+

Да, налог с продажи гаража уплатить придется. Вы должны предусматривать условие, что дядя не считается близким родственником, поэтому действует правило 5-летнего минимального срока владения недвижимым имуществом. Вы имеете право снизить налог за счет того налога, что уплатили три года назад при получении подарка.

Пенсионер за 450 тыс. рублей продает гараж, который два года назад купил за 500 тыс. рублей. Можно ли по новым правилам не подавать декларацию?
+

Декларацию подать необходимо. Новые правила распространяются на сделки, при которых доход не превышает размер налогового вычета. Для гаражей это 250 тыс. рублей. Так что несмотря на то, что продажа гаража не принесла вам доход, вы должны обязательно отчитаться перед налоговым органом и в следующем году до 30 апреля подать нулевую декларацию 3-НДФЛ.

Заключение эксперта:

Мы рассказали о том, что такое налог с продажи гаража, когда, как и в каких случаях нужно заплатить 13%, а когда этого можно избежать. Обратите внимание, что налог за гараж можно уменьшить после применения налогового вычета или за счет расходов на приобретение. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.

Комментарии: (4)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
avatar
Наталья
20.03.2022
Здравствуйте, квартира куплена по ДДУ от 2015, в собственности с 2018, продана в 2021. Нужно ли платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
28.03.2022
Наталья, добрый день! Срок владения квартирой, купленной по ДДУ, начинается с момента полной оплаты квартиры. То есть ни заключение договора в 2015 году, ни оформление в собственность в 2018 значения не имеют. Важна только дата оплаты. А затем смотрите, под какие условия вы попадаете – трех- или пятилетний срок владения.
Ответить
avatar
Ханифа
01.02.2022
Доброй ночи.На квартиру есть Договор купли продажи 1996 года .Но право собственности оформили в 2022 году и сразу же продают . Должнытли будем платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
09.02.2022
Ханифа, добрый день! При продаже квартиры, купленной в 1996 году, вам не придется уплачивать налог. Если налоговый орган запросит пояснения, их необходимо будет предоставить вместе с договором купли-продажи.
Ответить
avatar
Татьяна
01.02.2022
Доброго времени суток! Я - наследник одной доли в квартире после смерти отца в 2016г и теперь другой доли после смерти матери в 2020м. С какой даты будет исчисляться срок владения имуществом? Со дня смерти мамы или со дня смерти первого наследодателя, те папы? Заранее спасибо!
Ответить
avatar
Ирина Еремина
06.02.2022
Татьяна, добрый день! Срок владения квартирой считается со дня смерти первого наследодателя, так как для вас это не приобретение нового объекта, а увеличение уже имеющегося.
Ответить
avatar
Сергей
11.01.2022
Добрый день, хочу сестре на свадьбу подарить квартиру. Должна ли она будет платить налог, если решит ее продать?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
13.01.2022
Добрый день, Сергей! Так как это подарок от близкого родственника, минимальный срок владения квартирой для безналоговой продажи составляет три года. Владение начинается с момента оформления права собственности.
Ответить