open-iconopen-icon
Nalogia person

Минимальный срок владения недвижимостью

Ирина Ерёмина
Автор статьи
Главный специалист по налогообложению  •  Стаж 20 лет

При продаже квартиры не нужно платить налог, если жилье было в собственности дольше минимального срока. Но когда начинается этот срок для разных случаев? Если квартиру подарили? Если она была приватизирована? Если жилую недвижимость купили или она досталась по наследству?

Об этом мы и поговорим в нашей статье — о сроке владения недвижимостью.

Картинка на тему Минимальный срок владения недвижимостью
Статьи

Срок владения квартирой по ДКП

Если вы купили недвижимость по договору купли-продажи, то она становится вашей собственностью после регистрации в Росреестре.

До 15.07.2016 г. подтверждением права было Свидетельство о праве собственности, а сейчас это выписка из ЕГРН.

Пример

В январе 2018 Иванов купил дом и в феврале 2018 оформил право собственности, получив выписку из ЕГРН. В сентябре 2021 он продал эту единственную недвижимость. Декларировать доход и платить НДФЛ Иванову не нужно, так как истек минимальный срок владения собственностью.

Срок владения квартирой по ДДУ

Обратите внимание на изменения, вступившие в силу с 01.01.2019. Они касаются продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК. Теперь права на такую жилплощадь отсчитываются с даты полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

Следует понимать разницу между продажей квартиры, купленной по ДДУ, и правом на налоговый вычет при покупке по ДДУ.

Для получения вычета важен факт подписания Акта приема-передачи и оплата. А для отсчета минимального срока важна только полная оплата стоимости жилья.

Если вы внесли полную оплату в 2019, а Акт приема-передачи получили в 2020, срок владения будет отсчитываться именно с 2019.

Несмотря на то что изменения были внесены в 2020 году, новые правила начали работать с начала 2019 года. Поэтому если вы продали квартиру после 01.01.2019 и уплатили налог с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, вы имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Пример

В 2017 Селиванов заключил ДДУ с застройщиком и полностью оплатил квартиру. В 2019 дом достроили, и Селиванов получил Акт приема-передачи. В 2021 он продает недвижимое имущество и не должен платить 13% с продажи, так как стал собственником еще в 2017.

Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
При покупке недвижимого имущества по договору с ЖСК срок владения, как и при покупке по ДДУ, отсчитывается с момента оплаты квартиры, то есть полной выплаты паевого взноса.

Пример

В 2016 вы заключили договор с ЖСК и полностью уплатили паевой взнос. В 2020 дом построили и вы подписали Акт приема-передачи. В 2021 продаете квартиру.

Вы имеете право не платить налог, так как владеете жильем дольше минимального срока, который начался в 2016, когда вы полностью выплатили пай.

Важно! При покупке недвижимости по ДДУ и ЖСК срок владения для продажи без налога отсчитывается со дня полной оплаты недвижимого имущества. Дата получения Акта приема-передачи и дата оформления жилья в собственность роли не играют.

Срок владения приватизированной квартирой

Чтобы определить срок владения, нужно понимать, когда именно было приватизировано недвижимое имущество:

Дата приватизации ранее 1998 г.

Дата приватизации после 01.01.1998

В собственности — после подписания договора передачи жилплощади в собственность.

В собственности — после регистрации права.

Пример

В 1997 г. Смирнов приватизировал квартиру и подписал Договор передачи в собственность. Свидетельство о государственной регистрации получил в 2020. В 2021 Смирнов продал жилое имущество и обошелся без уплаты НДФЛ — право на жилье наступило в 1997.

Пример

Жданов с 1995 г. живет в квартире от городского муниципалитета. Приватизация и оформление в собственность состоялись лишь в 2021. В 2022 собственник собирается продать это недвижимое имущество. В 2023 ему придется уплатить налог, так как срок владения начал отсчитываться с 2021 и не достиг минимального для безналоговой продажи.

Срок владения квартирой по наследству

Срок владения унаследованным имуществом начинается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Пример

Петрову в феврале 2018 досталась по наследству квартира, которую он в 2019 оформил в собственность. В апреле 2021 Петров квартиру продал. В 2022 ему не придется платить 13% с продажи, так как к моменту продажи истек минимальный период в 3 года.

Это правило имеет два исключения: для наследования недвижимости от супруга и получения наследства от одного дольщика другим.

  • Если квартира была куплена в браке и получена по наследству от супруга или супруги, то срок владения начинается с даты первоначального оформления недвижимого имущества в собственность.

Пример

Захаровы в середине 2018 г. купили квартиру, зарегистрировали на мужа. В 2019 г. муж скончался. В конце 2021 г. Захарова продала недвижимость. Ей не нужно платить НДФЛ, так как ее права отсчитываются с 2018 г., когда супруги приобрели квартиру. То, что недвижимость была оформлена на мужа, роли не играет, так как имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью.

  • Если один дольщик получил в наследство долю другого дольщика, срок владения начинается с даты регистрации права собственности на первую долю.

Пример

В 2016 сын с отцом приватизировали недвижимость и оформили ее в долевую собственность по ½ каждому. В 2019 отец умирает, и сын вступает в наследство. В 2021 сын продает эту недвижимость как единственную, с минимальным лимитом в три года. В 2022 ему не придется платить налог, так как отсчет по обеим долям начался в 2016, и прошло уже более 3 лет.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Наследник считается собственником жилья со дня смерти наследодателя. Но есть исключения, в которых сложно разобраться неспециалисту. Обращайтесь с нашим экспертам, мы законно минимизируем ваши налоги и предоставим заполненную декларацию 3-НДФЛ в формате pdf и xml.

Задать вопрос

Срок владения подаренной квартирой

Срок владения жилой недвижимостью, полученной в дар, начинается со дня регистрации права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Пример

В 2017 г. брат Петровой подарил ей квартиру. В том же году она оформила ее в собственность. В 2019 г. решила ее продать. И в этом случае ей придется заплатить налог на продажу. А вот если бы она дождалась 2020 г., тогда обошлось бы без уплаты налога – истекли бы три года.

Обратите внимание! Существует два минимальных срока владения подаренной недвижимостью для безналоговой продажи: 3 года — если подарок был от близких родственников и 5 лет — если продается квартира, подаренная не ближайшим родственником.

Срок владения при переселении из аварийного жилья

Нормальная практика, когда люди получают новое жилье при переселении из аварийных домов. И часто потом эти квартиры продаются. Когда собственник вступает в права в этом случае?

Срок владения отсчитывается с момента регистрации прав собственности на новое жилье. При этом неважно, сколько вы владели «старой» квартирой. Новая недвижимость — отсчет идет заново.

Пример

Маркелов с 2005 был собственником квартиры. В 2018 его жилье признали аварийным, и в 2019 Маркелов получил и оформил новую недвижимость. В 2021 он решил ее продать. До 30 апреля 2022 Маркелов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля уплатить налог с дохода от продажи. Основание — проданное недвижимое имущество находилось в его собственности со дня регистрации в 2019. Это значит, что допустимый временной лимит еще не наступил.

Если куплены доли квартиры, но в разное время

Если в вашей собственности была одна доля в квартире, а затем вы купили оставшиеся доли (долю) у других, и в итоге жилье стало единым объектом недвижимости, срок владения начинает отсчитываться с момента регистрации прав собственности на самую первую долю.

Пример

Зайцев с братом и сестрой в 2018 г. купили квартиру и оформили ее в равных долях по ⅓ каждому. В 2019 Зайцев выкупил долю брата, а в 2020 — долю сестры. В 2021 продал квартиру как единственный собственник единственного жилья. В 2022 Зайцеву не придется декларировать сделку и платить налог с продажи, так как минимальный лимит в три года уже прошел.

Обратите внимание! Если вы выкупили оставшиеся доли (долю), но оформили их как отдельные объекты недвижимости, то срок владения будет рассчитываться индивидуально для каждой из долей.

Недвижимость досталась через суд

В жизни бывают разные ситуации, и иногда право на недвижимость приходится отстаивать через суд. В этом случае срок владения начинается с момента вступления в силу решения суда (ст. 210 ГПК РФ).

Пример

В 2014 Смирнов заключил договор со строительной фирмой о покупке недвижимости. Объект превратился в долгострой, но и после завершения строительства застройщик затягивал с передачей квартиры.

Смирнов подал в суд, и в 2018 по решению суда недвижимость стала собственностью Смирнова. В 2019 Смирнов зарегистрировал право собственности, и в 2021 продал квартиру.

В 2022 ему не придется платить НДФЛ, так как минимальный временной лимит в 3 года начался со дня решения суда в 2018 году, и к моменту продажи в 2021 уже истек.

Частые вопросы

Должен ли наследодатель быть близким родственником, чтобы продать жилье без налога через три года?
+

Нет, минимальный срок владения унаследованной квартирой составляет три года во всех случаях — и при наследовании от близких родственников, и при получении наследства от чужого человека.

Прошлой весной дядя подарил мне дом. С какого момента я буду считаться собственником и когда смогу продать дом без налога?
+

Срок владения подаренной недвижимостью начинается с даты оформления прав собственности. Чтобы продать ее без уплаты НДФЛ, должно пройти не менее пяти лет, так как дядя не входит в список ближайших родственников.

Первый взнос в ЖСК оплатил в 2017, остальное — в 2021 и получил Акт приема-передачи. В 2022 продаю квартиру. Нужно ли мне платить НДФЛ?
+

Да, вам придется уплатить налог, так как официальное владение квартирой началось после полной уплаты паевого взноса, то есть в 2021.

В мае 2021 получил в наследство от отца земельный участок. Когда я смогу продать его без налога?
+

Чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с июня 2024 года, так как минимальный срок владения наследством составляет 3 года. Вы имеете право не декларировать сделку и не уплачивать НДФЛ.

Заключение эксперта:

Мы рассмотрели все возможные случаи приобретения жилья, привели примеры и дали пояснения, когда начинается срок владения недвижимостью. Теперь вы знаете, нужно ли вам платить налог при продаже жилья или нет.

Комментарии: (4)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Наталья
20.03.2022
Здравствуйте, квартира куплена по ДДУ от 2015, в собственности с 2018, продана в 2021. Нужно ли платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
28.03.2022
Наталья, добрый день! Срок владения квартирой, купленной по ДДУ, начинается с момента полной оплаты квартиры. То есть ни заключение договора в 2015 году, ни оформление в собственность в 2018 значения не имеют. Важна только дата оплаты. А затем смотрите, под какие условия вы попадаете – трех- или пятилетний срок владения.
Ответить
avatar
Ханифа
01.02.2022
Доброй ночи.На квартиру есть Договор купли продажи 1996 года .Но право собственности оформили в 2022 году и сразу же продают . Должнытли будем платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
09.02.2022
Ханифа, добрый день! При продаже квартиры, купленной в 1996 году, вам не придется уплачивать налог. Если налоговый орган запросит пояснения, их необходимо будет предоставить вместе с договором купли-продажи.
Ответить
avatar
Татьяна
01.02.2022
Доброго времени суток! Я - наследник одной доли в квартире после смерти отца в 2016г и теперь другой доли после смерти матери в 2020м. С какой даты будет исчисляться срок владения имуществом? Со дня смерти мамы или со дня смерти первого наследодателя, те папы? Заранее спасибо!
Ответить
avatar
Ирина Еремина
06.02.2022
Татьяна, добрый день! Срок владения квартирой считается со дня смерти первого наследодателя, так как для вас это не приобретение нового объекта, а увеличение уже имеющегося.
Ответить
avatar
Сергей
11.01.2022
Добрый день, хочу сестре на свадьбу подарить квартиру. Должна ли она будет платить налог, если решит ее продать?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
13.01.2022
Добрый день, Сергей! Так как это подарок от близкого родственника, минимальный срок владения квартирой для безналоговой продажи составляет три года. Владение начинается с момента оформления права собственности.
Ответить