open-iconopen-icon
Nalogia person

Налог на апартаменты

Юлиана Полякова
Автор статьи
Ведущий специалист по налогообложению  •  Стаж 4 года

Часто люди вместо привычных квартир приобретают апартаменты. Иногда это удобнее — площадь позволяет обустроить жилище на европейский манер, совмещая гостиную, столовую, кухню.

Но апартаменты, хотя и являются более дешевым, доступным жильем, имеют один существенный недостаток — в них нельзя прописаться, и жильем они не считаются.

Отсюда возникает вопрос — какие правила действуют при продаже апартаментов? Как рассчитать НДФЛ, в каком размере применить налоговый вычет и другие немаловажные вопросы. Именно об этом мы и поговорим в нашей статье.

Картинка на тему Налог на апартаменты
Статьи

Размер налога при продаже апартаментов

Когда вы продаете имущество, получаете доход. Значит, по закону, должны заплатить подоходный налог в бюджет государства. Он составляет 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Например, вы продали недвижимость за 1 млн рублей, 13% — 130тыс. руб. необходимо заплатить в качестве НДФЛ.

Но иногда такая сделка налогом не облагается. Рассмотрим, в каких именно случаях.

Когда можно продать апартаменты без налога

Вам не нужно платить 13%, если объект недвижимости находился в вашей собственности дольше минимального срока владения.

Таким сроком может быть 3 года или 5 лет:

3 года

5 лет

Если продаваемая недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи или в порядке наследования

Во всех других случаях

Если стала собственностью после приватизации

Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Пример

Иванов купил апартаменты в 2019 году, а в 2021 решил их продать. Ему нужно будет заплатить 13%, так как минимальный срок владения еще не истек.

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать НДФЛ в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Пример

Брат подарил Петрову недвижимость в январе 2018 года, а в декабре 2021 года Петров ее продал. НДФЛ ему платить не нужно, так как истек минимальный срок владения.

Если вы владели апартаментами более 3 или 5 лет, в зависимости от того, как была получена данная недвижимость, такая продажа не будет облагаться 13%.

Как снизить налог с апартаментов

Вы можете снизить налог двумя законными способами:

  1. Используя налоговый вычет — уменьшая доход на 250тыс. рублей;
  2. Используя уменьшение дохода на расходы при покупке. Второй способ возможен, если вы можете документально подтвердить расходы на приобретение.

Разберем оба варианта подробнее.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

При продаже апартаментов обращайте внимание, истек ли минимальный срок владения. Если недвижимость в собственности менее 3 или 5 лет, нужно будет уплатить налог. В этом случае обращайтесь к нашим экспертам — мы поможем законно снизить НДФЛ и за 2 дня заполним для вас декларацию 3-НДФЛ.

Задать вопрос

Налоговый вычет в 250 тыс. рублей

При продаже жилой недвижимости можно использовать вычет в размере 1 млн рублей. Но так как апартаменты не считаются жильем, налоговый вычет при их продаже составляет 250тыс. рублей. Продавая апартаменты, вы можете уменьшить доход на эту сумму и заплатить 13% с остатка.

Пример

Сидоров продал апартаменты за 1250000 руб. Он должен заплатить 13% с этой суммы. Но используя вычет в 250 тыс. рублей, он уменьшает доход и будет платить 13% с остатка — с 1 млн рублей (1250000 – 250000). В итоге сумма к уплате составит 130 тыс. рублей.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета можно уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов, связанных с покупкой имущества. Налог вы будете платить с разницы между суммой дохода и расходов.

Пример

Орлов два года назад купил апартаменты за 2 млн руб. А продал их за 2,5 млн руб. Если он будет использовать вычет, 13% придется платить с 2250000 рублей (2500000 – 250000). Но так как у Орлова есть документы, подтверждающие ранее произведенные расходы на покупку этой недвижимости, он уменьшает доход на сумму расходов. И налог будет платить с 500 тыс. рублей (2500000 – 2000000).

Если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы НДФЛ становится нулевым, декларация 3-НДФЛ все равно подается.

Если же вы освобождаетесь от уплаты налога из-за истекшего минимального срока владения, то подавать декларацию не нужно.

Пример

Соколов купил апартаменты год назад за 1 млн рублей. И продал тоже за 1 млн. Используя уменьшение дохода на расходы, ему вообще не придется платить налог. Но декларацию подать нужно будет все равно.

Документы при продаже апартаментов

Для налоговой инспекции вам нужно подготовить документы:

  • 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
  • Если используете уменьшение дохода на произведенные ранее расходы, то нужно предоставить документы, подтверждающие эти расходы.

Частые вопросы

Родители подарили апартаменты. Могу я при продаже использовать их расходы на приобретение?
+

Да, можете. В этом случае в пакет документов для ФНС вложите договор купли-продажи родителей и платежные документы, подтверждающие их расходы на покупку этой недвижимости.

Купил апартаменты в 2018 году, продаю в 2022. Нужно платить налог?
+

Так как минимальный срок владения в 5 лет еще не истек, вам придется заплатить 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Не забудьте применить законные способы снижения НДФЛ.

Могу ли я получить вычет при покупке апартаментов?
+

Нет, так как имущественный вычет предоставляется только при покупке или строительстве жилой недвижимости. Ваша недвижимость к такой не относится. Поэтому получить имущественную льготу при покупке вы не сможете.

Хочу подарить сестре апартаменты. Нужно ли мне платить налог?
+

Нет, даритель никогда не платит налог, так как не получает доход. При этом не важно, что дарится — деньги, недвижимость, транспортные средства или что-то иное.

Заключение эксперта:

Теперь вам известно, как можно снизить налог за продажу апартаментов или вовсе избежать уплаты, используя абсолютно законные средства. Не забывайте про минимальный срок владения недвижимостью для безналоговой продажи — это поможет вам сохранить свои средства. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять и делитесь информацией с близкими и друзьями!


Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
avatar
Marina
06.03.2022
Всё-таки налог с продажи исчисляется 3 или 5 лет с момента собственности или с момента оплаты по ДДУ?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
13.03.2022
Добрый день, Марина! Если вы продаете апартаменты, то на них не распространяется отчет срока владения с момента полной оплаты по ДДУ, т.к. этот вид недвижимости не относится к жилой. Но если вы продаете жилую недвижимость (квартиру), то срок владения для продажи без налога исчисляется с момента полной оплаты по договору ДДУ или с момента регистрации права собственности в остальных случаях. Этот срок составляет 3 года при условии, если жилье получено по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, стало собственностью вследствие приватизации, получено по договору пожизненного содержания с иждивением, если вы продаете единственное жилье. В остальных случаях минимальный срок владения считается 5 лет.
Ответить
avatar
Александра
20.02.2022
Здравствуйте , Юлиана, благодарю за статью . Апартаменты куплены по ДДУ в мае 2015 года. собственность получена через суд август 2019 года . сейчас я планирую продавать апартаменты . буду ли я обязана платить налог ? Спасибо . Александра
Ответить
avatar
Ирина Еремина
04.03.2022
Здравствуйте, Александра. Апартаменты юридически не признаются жилой недвижимостью. По этой причине на них не распространяется отчет срока владения с момента полной оплаты по ДДУ. При продаже вам необходимо будет оплатить налог.
Ответить