Что такое ипотечные облигации
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) — это облигации, которые выпускаются банковскими организациями. Гарантии по таким бумагам обеспечиваются выплатами клиентов банка, которые оформили ипотеку. Процесс выглядит примерно так:
- Банк выдает кредит;
- Из всех платежей формируется пул (ипотечное покрытие);
- Банк получает права на оборот средств;
- Выпуск облигаций.
Пример
Банк выдал некое количество ипотек на 25 лет общей суммой 200 млн рублей. Далее организация проводит эмиссию облигаций на такую же сумму, которые размещаются на торговых площадках. Деньги от продажи ИЦБ направляются для выдачи новых кредитов. Покупатели ипотечных облигаций получают долгосрочный доход от банка за счет выплат по ипотеке.
Зачем нужны ипотечные облигации
Облигации с покрытием предоставляют выгоду всем участникам сделки. Инвесторы формируют пассивный доход через обеспеченные бумаги. Долговые бумаги сами по себе считаются одними из самых безопасных активов на фондовом рынке. Эмитенты облигаций получают дополнительные средства, которые возможно пустить в оборот. Проще говоря, банк перепродает долг по кредиту в форме ценных бумаг, что имеет отдельное название — секьюритизация.
Выгода инвесторов заключается в высокой процентной ставке облигаций ипотечного кредитования, что прямо влияет на доходность. В нормальных условиях (при отсутствии кризисов) средняя ставка колеблется в районе 9%. Это выше, чем доходность банковских депозитов, для которых облигации всегда рассматриваются как альтернатива. В обычных условиях процентная ставка по депозитам находится в диапазоне 5-6% в год.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием позволяет кредитным организациям зафиксировать прибыль, которая возникает из-за разницы между процентной ставкой по кредиту и выплатой купонов. Средства, вырученные с продажи ИЦБ, направляются на выдачу новых ипотечных кредитов. В результате увеличивается оборот активов, количество сделок и общий уровень дохода.
Виды ипотечных облигаций
Существует несколько видов ипотечных ценных бумаг. Мы поговорим о трех видах:
- однотраншевые (агентские);
- многотраншевые (структурированные);
- балансовые.
Однотраншевые ИЦБ считаются классическим и самым популярным вариантом размещения подобных ценных бумаг. В такой ситуации один выпуск ИЦБ обеспечивается только одним пулом (группой) кредитов.
В многотраншевых ценных бумагах все тот же один пул кредитов обеспечивает сразу несколько выпусков. Как правило, размещение происходит в два транша (этапа): старший и младший.
Держатели облигаций старшего транша имеют приоритет в очередности выплат. Соответственно, для инвесторов из младшего транша повышаются риски и доходность (премия за риск). Так, в случае дефолта сначала выплаты получают держатели старшего транша, и только потом, если останутся деньги, наступает очередь «младших».
Балансовые ипотечные облигации стоят немного особняком. Это обычные облигации банка, которые к тому же обеспечиваются ипотечными платежами. Сами кредиты числятся на балансе банковской организации. Поэтому держателю ценной бумаги необходимо принимать в расчет риск по ипотеке (невыплата) и риск дефолта эмитента.
Также существуют ипотечные сертификаты участия. Для инвесторов принципиально важно видеть между ними отличие. ИЦБ предполагают перепродажу долга, сертификаты такого не предлагают. Они больше похожи на паи в ПИФе, однако управляющая компания оперирует не имуществом фонда, а выданными ипотеками.
Как повысить доходность ИЦБ через ИИС
Вы имеете возможность купить ипотечные облигации через индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), а затем оформить инвестиционный вычет. Держателям таких счетов предоставляется на выбор две льготы: возврат ранее уплаченного налога (вычет типа А) или освобождение от НДФЛ при получении прибыли по результатам инвестиционной деятельности (вычет типа Б).
Освобождение от налогов предоставляется, если вы не выводили прибыль со сделок в течение 3 лет после открытия ИИС. Недостаток в том, что придется держать активы продолжительный срок и быть уверенным в стабильности их стоимости.
Вычет по ИИС типа А позволяет оформить налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ. По своей сути он напоминает возврат налога за покупку жилья. Право предоставляется уже после первого года торговли фондовыми инструментами. После подачи декларации вам вернут 13% от суммы взносов. В результате вы увеличите свой конечный доход.
Рынок ипотечных ценных бумаг в России
Российский рынок ипотечных облигаций возник в 2003 году. Тогда эмитентом первых ИЦБ выступил «Газпромбанк». В том же году был подписан федеральный закон № 512 «Об ипотечных ценных бумагах». С тех пор периодически происходит размещение ИЦБ, которые привлекают все больше и больше новых инвесторов. И даже несмотря на столь серьезный срок присутствия на рынке РФ, они до сих пор не обрели широкую популярность.
Мощный толчок дали льготные программы по выдаче ипотек населению. Подобные мероприятия увеличивают объемы выданных кредитов через снижение процентной ставки. Соответственно, в определенный момент у банка исчерпаются собственные средства для выдачи новых займов. Решением сложившейся ситуации является продажа ИЦБ и привлечение инвестиций.
Для урегулирования процессов выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг была создана компания «ДОМ.РФ». Сейчас это самый крупный агент по размещению ИЦБ. Заинтересованность к последним значительно возросла после подписанных договоров с лидерами банковского сектора России. Так, в 2017 году было подписано соглашение со Сбербанком, на следующий год к работе присоединился банк ВТБ, а затем Газпромбанк. Уже в 2021 году оборот рынка жилищных облигаций с ипотечным покрытием достиг отметки 1 трлн рублей.
Плюсы и минусы ипотечных облигаций
Как и любые другие ценные бумаги, ипотечные облигации имеют свои преимущества и недостатки. О них следует знать перед инвестированием собственных средств.
Преимущества ИЦБ
Облигации считаются одним из самых безопасных вложений. ИЦБ же обеспечены жильем ипотечника, поэтому отличаются повышенной надежностью. Если лицо, взявшее кредит, не сможет исполнять обязанности перед банком, то жилье будет продано для покрытия долга. Поэтому инвестор в любом случае вернет свои деньги. Также помните, что государство оказывает поддержку на правовом уровне.
Доходность по ипотечным облигациям выше, чем по банковским депозитам. Более того, процентная ставка ИЦБ определяется ставкой текущих кредитов на покупку жилья. Таким образом, купонные выплаты всегда фиксированные и не меняются со временем, как и платежи по ипотеке. В результате вкладчики получают долгосрочный стабильный заработок, даже если банки начнут снижать проценты по другим продуктам.
Недостатки
Даже у прибыльного и надежного инструмента имеются свои минусы. Первый недостаток связан с самой сутью работы актива. При досрочном погашении ипотеки возникает негативный рыночный эффект. Кредитор недополучает прибыль, что отражается на инвесторах и владельцах долговых активов. В лучшем случае банк готов из своих средств доплатить разницу между фактической и ожидаемой прибылью.
Другой важный момент, который для части инвесторов может быть недостатком — крайне долгий срок вложений. Зачастую срок погашения равен длительности самой ипотеки. Это означает, что если кредит выдан на 20 лет, то и погашение по бумагам, выданным под него, наступит через 20 лет. И все это время вложенные деньги будут у банка.
Более того, практически невозможно спрогнозировать состояние финансового рынка на такой долгий срок. Станет ли банк банкротом? Столкнется ли экономика страны эмитента с дефолтом? Возникают системные риски.
|
Плюсы |
Минусы |
|
Доходность выше, чем у вклада |
Досрочное погашение ипотеки |
|
Обеспечение залоговой недвижимостью |
«Заморозка» инвестиций на долгий срок |
|
Высокий уровень правовой защиты |
Риск дефолта эмитента |
Частые вопросы
Если говорить о среднем значении, то да. Во многом это связано с меньшими рисками. На рынке действует правило: чем выше риск, тем выше доход.
Самое «убыточное» событие связано с кризисом 2008 года. Банки начали выдавать кредиты без строгих условий к заемщикам. Вскоре наступили массовые невыплаты. Тогда обвалился весь рынок ипотечной недвижимости США, а инвесторы понесли убытки.
Как и любую другую ценную бумагу: через брокера или в составе фонда ETF. В первом случае необходимо самостоятельно изучить рынок и подобрать активы. Во второй ситуации фонды обычно вкладываются в индекс ипотечных облигаций. Вы получаете уже готовое решение, однако купоны зачастую остаются у фонда.
Заключение
Ипотечные облигации предоставляют возможность сформировать пассивный заработок. При этом государственное регулирование и обеспеченность бумаг через залоговую недвижимость дает гарантии исполнения эмитентом финансовых обязательств. Положительно повлияла и льготная программа выдачи ипотек населению в 2021 году.
Однако перед покупкой ИЦБ следует помнить о потенциальных рисках, которые свойственны всему рынку и конкретному активу в частности. Так, подобным ценным бумагам присущ длинный срок погашения, а также риск частичного обесценивания из-за снижения доходности актива. По этой причине следует дополнительно рассмотреть вариант инвестирования в сертификаты.
В целом, эксперты советуют диверсифицировать инвестиционный портфель. Это означает, что следует вкладывать капитал в разные виды инструментов. Например, часть средств направить в ИЦБ, другую — в ОФЗ, а также рассмотреть акции.
