Как правильно продать комнату в общежитии
Сделка купли-продажи может состояться только в том случае, если комната в общежитии или в коммунальной квартире приватизирована, то есть находится в собственности не у муниципалитета, а у частного лица.
Приватизировать общежитие возможно, если оно не стоит на учете у муниципалитета и не является активом специального жилфонда — не является общежитием для учащихся, сотрудников и т.д. Кроме того комната должна обладать статусом жилого помещения, а с жильцами заключены договоры социального найма.
При покупке комнаты в общежитии или коммунальной квартире проверяйте недвижимость и продавца — чтобы он был собственником и имел право на продажу этого объекта.
Важные моменты перед продажей
Продать комнату в общежитии без согласия соседей не удастся, так как закон наделяет их правами приоритетных покупателей. И если сосед захочет купить комнату, то продавец обязан продать комнату ему, а не стороннему человеку.
Это касается и общежития, и коммуналки. От всех соседей необходимо получать отказ, что на покупку комнаты никто из них не претендует. В этом случае недвижимость может купить кто-то другой.
Когда не нужно платить налог с продажи
Продажа имущества облагается подоходным налогом по ставке 13% (гл. 23 НК РФ). От уплаты налога освобождается то имущество, которое было в собственности дольше минимального срока владения.
Комната в общежитии является жильем. А значит, минимальный срок владения для нее такой же, как для любого другого жилья — 3 года или 5 лет в зависимости от того, как получена эта недвижимость.
|
3 года |
5 лет |
|
Недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи |
Во всех других случаях |
|
Получена по наследству |
|
|
Стала собственностью после приватизации |
|
|
Получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
|
Продается единственное жилье. Или вы продаете одно жилье в течение 90 дней после покупки второго |
Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать 13% в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.
Как законно уменьшить налог с продажи
Существует два способа законно снизить налогооблагаемую базу и налог к уплате.
Первый — применить налоговый вычет.
Второй — использовать расходы на приобретение.
Налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — это льгота от государства, которая позволяет уменьшить налогооблагаемую базу. При продаже жилой недвижимости он составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть от суммы дохода вы можете отнять 1 млн и уплатить налог с остатка.
Пример:
Орлов решил продать жилье в общежитии за 1,7 млн рублей. Используя вычет, он уменьшает налогооблагаемый доход до 700 тыс. рублей и платит 13% с этой суммы (1 700 000 — 1 000 000).
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета вы можете уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов на приобретение этой недвижимости. Расходы необходимо подтвердить документально.
От дохода отнимаете расход и платите 13% с продажи комнаты в общежитии на полученную разницу.
Пример
Рогов купил два года назад комнату ценой 600 тыс. в общежитии. Затем он решил ее продать за 1,5 млн. Он уменьшит доход на расходы и заплатит налог с 900 тыс. (1 500 000 — 600 000).
Если после применения вычета или уменьшения дохода за счет расходов налог равен нулю, задекларировать сделку и отчитаться перед ФНС все равно придется.
Подавать декларацию в налоговую не нужно только в ситуации, когда комната в общежитии продана за 1 миллион рублей или дешевле.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Когда нужно подать 3-НДФЛ и оплатить налог
Есть четкие правила подачи 3-НДФЛ и уплаты налога после реализации имущества. Подать декларацию вы должны до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатить налог — до 15 июля.
При продаже жилья в 2023 г. необходимо отчитаться до 30 апреля 2024 г., а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 г.
Документы можно отнести лично, отправить по почте с описью вложения или переслать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой службы.
Документы при продаже комнаты в общежитии
Чтобы оформить вычет или уменьшить доход на расходы, вам понадобится пакет документов:
- Заполненная декларация 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Скачать Частые вопросы
Если вы продаете долю по отдельному ДКП, то вычет составляет 1 млн рублей. Если вы продаете долю со вторым собственником по одному ДКП, то тогда вычет делится пропорционально долям.
Вычет имеет фиксированную сумму — 1 млн руб. А уменьшение на расходы дает возможность уменьшить доход на ту сумму, что вы потратили на покупку.
Чтобы оформить имущественный вычет, нужно быть резидентом Российской Федерации — то есть проживать на территории РФ не менее 183 дней в году.
Правила для расчета налога такие: 13% начисляется либо на оставшуюся сумму после вычета, либо на разницу в сумме между покупкой и продажей.
Продать приватизированное жилье можно через три года после оформления его в собственность. Если продаете раньше, надо уплатить НДФЛ.
Заключение эксперта
Продажа комнаты в общежитии осуществляется по тем же правилам, что и для любой другой жилой недвижимости. Мы рассказали, как рассчитывается налог, если продается комната в общежитии, и как его можно законно уменьшить. Чтобы упростить процесс декларирования дохода, обращайтесь к нам, мы все сделаем за вас!
