open-iconopen-icon
Nalogia person

Облагается ли налогом продажа комнаты в общежитии

Анастасия Чернова
Автор статьи
Налоговый консультант  •  Стаж 10 лет

В статье рассмотрим ситуацию, связанную не с обычной продажей, например, квартиры, а с продажей комнаты в общежитии. Разберемся, как оформить продажу, какие есть основные правила и нюансы. Рассмотрим, когда нет необходимости платить 13% со сделки, а когда есть, и как можно уменьшить НДФЛ с продажи комнаты в общежитии. Обо всем этом читайте в статье.

Картинка на тему Облагается ли налогом продажа комнаты в общежитии
Статьи

Как правильно продать комнату в общежитии

Оформление покупки и продажи комнаты в общежитии имеет свои нюансы. Важный момент заключается в том, что сделка может состояться, только если комната в общежитии (как и коммунальная квартира) является приватизированной — находится в собственности не у муниципалитета, а у конкретного человека. Поэтому если вы хотите понять, с чего начать продажу, то в первую очередь перед сделкой необходимо пройти процедуру приватизации. А возможно это, только если она не стоит на учете у муниципалитета и не является активом специального жилфонда — то есть не является общежитием для учащихся, сотрудников и т.д. И комната, разумеется, должна обладать статусом жилого помещения, а с жильцами заключены договоры социального найма.

Без этого ни покупка, ни продажа состояться не может. Это важно как для продавца, так и для покупателя — подводные камни есть всегда. И если вы собираетесь купить такую недвижимость, но она не будет приватизированной, у вас возникнут некоторые проблемы. Поэтому проверяйте и недвижимость, и самого продавца — чтобы он являлся собственником и имел право на продажу этого объекта.

Важно! Купля-продажа может быть совершена только с приватизированной комнатой, которая имеет статус жилого помещения. Это главное. То есть в ней можно прописаться и она пригодна для жилья.

Важные моменты перед продажей

Есть еще одно определенное требование — прежде, чем продать собственность, продавец обязан известить соседей. Поскольку закон наделяет их особыми правами — приоритетных покупателей. И если кто-то из них захочет купить комнату, то продавец обязан продать ее им, а не стороннему человеку. Это касается и общежития, и коммуналки. Если от всех соседей получен отказ и на покупку комнаты никто из них не претендует, то недвижимость может купить кто-то иной.

Когда налог с продажи нужно платить

Что нужно, чтобы продать недвижимость, мы рассмотрели, и основные правила продажи комнаты в общежитии тоже. Представим, что процесс приватизации закончен, больше оформлять ничего не нужно, все главные моменты учтены. Теперь непосредственно разберемся с тем, когда нужно платить НДФЛ со сделки, а когда нет.

При продаже какого-то либо имущества вы должны уплатить подоходный налог по ставке 13% (гл. 23 НК РФ). От уплаты налога освобождается то имущество, которое было в собственности дольше минимального срока владения. Комната в общежитии является жильем. А значит, минимальный срок владения для нее такой же, как для любого другого жилья – 3 года или 5 лет, в зависимости от того, каким образом вам досталась комната в общежитии. Есть общие правила.

3 года

5 лет

Если продаваемая недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи или в порядке наследования

Во всех других случаях

Если стала собственностью после приватизации

Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственное жилье. Или вы продаете одно жилье в течение 90 дней после покупки второго

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать 13% в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Важно! Являясь собственником имущества более 3 или 5 лет – при продаже комнаты в общежитии налог платить не нужно. Владеете комнатой в общежитии менее этого срока – НДФЛ придется заплатить. Но есть законные способы, как этот налог с можно уменьшить.

Как законно уменьшить налог с продажи

Представим, что ваша продажа налогом все же облагается. Далее дадим пошаговую инструкцию, как совершенно законным образом снизить налог к уплате или вовсе его избежать.

Налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть от суммы дохода вы можете отнять 1 млн и налог будете платить с остатка.

Пример 

Иван О. собрал все документы и свидетельства, и решил продать свою комнату в общежитии за цену в 1, 7 млн руб. Используя вычет, он уменьшает налогооблагаемый доход до 700 тыс. руб. и платить 13% будет с этой суммы (1 700 000 — 1 000 000).

Уменьшение дохода на расходы

Если вы ранее приобретали комнату в общежитии, и у вас сохранились документы, которые это подтверждают, то вместо вычета вы можете уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов. И налог будете платить с разницы в сумме.

Пример

Александр Р. купил два года назад комнату в общежитии за 1,4 млн руб., и сейчас решил ее выгодно продать за 2 млн. Он использует уменьшение дохода на расходы, и налог ему придется платить с 600 тыс. руб. (2 000 000 — 1 400 000).

Имейте в виду, если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы вам не нужно уплачивать НДФЛ, декларация все равно обязательно подается. Ее не нужно подавать только в том случае, если вы продали комнату в общежитии меньше, чем за 1 миллион рублей.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Продажа комнаты — процесс непростой, и важно все правильно заполнить, чтобы исключить ошибки и проблемы. Наши эксперты за два дня проверят документы, составят налоговую декларацию и направят ее в ИФНС.

Задать вопрос

Когда нужно подать 3-НДФЛ и оплатить налог

Есть четкие правила, которые касаются подачи 3-НДФЛ и уплаты налога после реализации имущества. Подать декларацию вы должны до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатить налог до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. То есть продавая жилье в 2022 г., вы должны отчитаться до 30 апреля 2023 г., а заплатить НДФЛ до 15 июля 2023 г.

Документы для продажи комнаты в общежитии

Чтобы оформить вычет или уменьшить доход на расходы, вам понадобится определенный список документов при продаже комнаты в общежитии:

  • Заполненная декларация 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Образец декларации
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)
zoomСкачать Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Частые вопросы

Продаю долю комнаты в общаге — 50%, какой будет вычет?
+

Если вы продаете долю по отдельному ДКП, то вычет составляет 1 млн рублей. Если вы продаете долю со вторым собственником по одному ДКП, то тогда вычет делится пропорционально долям.

Чем отличается вычет от второго способа?
+

Вычет имеет фиксированную сумму — 1 млн руб. А уменьшение на расходы дает возможность уменьшить доход на ту сумму, что вы потратили на покупку. Фактически это получается выгоднее.

Какой категории граждан могут предоставлять вычет?
+

Чтобы оформить имущественный вычет, нужно быть резидентом Российской Федерации — то есть проживать на территории РФ более 183 дней в году.

Как рассчитывается налог при продаже комнаты в коммунальной квартире?
+

Правила для расчета налога точно такие же — 13% начисляется либо на оставшуюся сумму после вычета, либо на разницу в сумме между покупкой и продажей.

Заключение эксперта

Теперь вы знаете, что вы должны сделать, если у вас была продажа комнаты в общежитии. Как рассчитывается налог с продажи, как его можно уменьшить практически и т.д. Чтобы упростить процесс декларирования дохода, обращайтесь к нам, мы все сделаем за вас!

Комментарии: (6)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Алина
12.03.2022
Здравствуйте! Покупали комнатку в общежитии у собственника, сейчас хотим продать. Как правильно должна оформляться сделка? Есть какие-то особые моменты?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
09.03.2022
Добрый день, Алина! При продаже такой недвижимости действуют те же правила, что и при продаже любого другого другого жилья.
Ответить
avatar
Борис
09.03.2022
Здраствуйте, если я продал комнату за 800 т, в июле 2021, то декларацию надо подать до 30 апреля 2022,я правильно понимаю. А если я подам декларацию например позднее в сентябре 2022 , что не будет за это
Ответить
avatar
Ирина Еремина
18.03.2022
Борис, добрый день! Вы имеете право вообще не подавать декларацию, так как доход, полученный вами от продажи комнаты, меньше налогового вычета в 1 млн рублей. По последним правилам такую сделку можно не декларировать вне зависимости от срока владения жильем.
Ответить
avatar
Олеся Погребнова
26.02.2022
Здравствуйте. Продаём коммунальную Квартиру, одна из комнат куплена собственником в июне 2021, две другие комнаты у этого собственника приобретены более 5 лет назад( по приватизации) . С какой суммы платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
04.03.2022
Олеся, добрый день! Недостаточно информации, чтобы ответить на ваш вопрос однозначно. Нам нужно изучить документы и тогда уже делать выводы. Закажите услугу на нашем сайте, и мы все проанализируем, учтем возможности для снижения налога и заполним для вас декларацию.
Ответить
avatar
Альбина
19.02.2022
Надо ли платить налог при продаже комнаты в общежитии,если комната находилась в собственности менее одного месяца?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
04.03.2022
Добрый день, Альбина! Да, вы должны заплатить налог с полученного дохода от продажи комнаты в общежитии. Освобождение от уплаты НДФЛ действует только в том случае, когда истек минимальный срок владения этим имуществом. Также вы можете не платить налог, если сумма продажи составила 1 млн руб или менее.
Ответить
avatar
Яна
13.02.2022
Надо ли платить налог после покупки приватизированной комнаты площадью 14кв.метров в коридором общежитии? И каковы сроки и сумма если есть необходимость?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
15.02.2022
Яна, добрый день! Налог при покупке недвижимости не платится.
Ответить
avatar
Зинаида
31.01.2022
В 2-комнатной коммунальной квартире продаются обе комнаты одновременно. одному покупателю, но двумя договорами, т.к. разные собственники. Как в данном случае применяется налоговый вычет в 1 млн.руб. - на каждый договор или на общую стоимость квартиры?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
03.02.2022
Здравствуйте, Зинаида! При продаже комнат по отдельным договорам, налоговый вычет в 1 млн применяется к каждому договору, как к отдельному объекту жилья.
Ответить