Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 13 января 2023
Обновлено 13.01

Налог за сдачу квартиры в аренду

Анастасия Чернова Налогия
Автор статьи
Налоговый консультант  •  Стаж 10 лет

Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2023 году, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога за сдачу — наиболее выгодный путь для арендодателя.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов, и с них уплачивать налог. К таким доходам относится: заработная плата — 13% или 15% от которой в бюджет государства перечисляет работодатель; продажа имущества — жилой недвижимости, автомобиля и прочего; получение призов и выигрышей в лотерею; получение подарков от определенного круга лиц и многое другое.

Относится ли наш случай к тем доходам, при получении которых нужно делиться с государством? Обязан ли собственник жилья выплачивать налог на прибыль от сдачи квартиры? Ответ однозначный — да! Сдача жилья в аренду, то есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование, подлежит налогообложению.

Анастасия Чернова Налогия
Анастасия Чернова
Налоговый консультант • Стаж 10 лет
Задать вопрос

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, а два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:


Как уплатить налог

1.

платить как физическое лицо — НДФЛ

2.

оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН)

3.

купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН)

4.

оформиться самозанятым

Для каждого варианта налог на аренду квартиры считается по разным процентным ставкам.

Чем отличаются способы уплаты налога

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры.

Способ 1: платить НДФЛ как физическое лицо

Первый способ — платить НДФЛ со сдачи квартиры как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить налог и задекларировать поступления, то есть отчитаться перед ФНС и оплатить НДФЛ. Ставка стандартная — 13% от годовой арендной платы.

Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2022 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2023 г.

Сначала заполняется декларация 3-НДФЛ, которую надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Пример

Алексеев по договору найма сдает свою квартиру за 100 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога ему придется уплатить за сдачу квартиры: 100 000 х 12 = 1 200 000 — годовая арендная плата, поступившая Алексееву. 1 200 000 х 13% = 156 000 рублей — к уплате.

Способ 2: УСН для ИП

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. Для ИП существует упрощенная система налогообложения, когда к доходу применяется ставка 6%.

В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы. Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Пример

Алексеев оформил ИП и решил правильно сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Как рассчитать налог, если ежемесячные поступления составляют 100 тыс. рублей в месяц: 100 000 х 12 = 1 200 000 — арендная плата за год; 1 200 000 х 6% = 72 000 рублей — к уплате.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это дополнительно 9 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге налог за сдачу квартиры для ИП Алексеева составит 81 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (156 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

Кроме того, при патентной системе налогообложения нельзя уменьшить налог на сумму страховых взносов, которые также платятся при ПСН.

Это значит, что к налогу за аренду квартиры из примера выше мы должны добавить сумму страховки. В 2022 году это 43 211 рублей.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого.

В этом случае НДФЛ еще меньше. Если жилая недвижимость сдается в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — с организацией.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Образец заявления
Виды налоговых вычетов
zoom Скачать Виды налоговых вычетов

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Анастасия Чернова
Анастасия Чернова
Налоговый консультант

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги и в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас⁠
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

3 490 ₽
Подробнее
Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

1 690 ₽
Подробнее

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Договор аренды квартиры и договор найма практически идентичны. Различие только в терминологии:

  • В договоре найма тот, кто предоставляет жилплощадь, называется наймодатель, а в договоре аренды — арендодатель. И тот и другой получает вознаграждение, размер которого указывается в договоре.
  • Тот, кто снимает жилье, при найме называется наниматель, а при аренде — арендатор.

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Частые вопросы

Снимаю комнату. Должен ли я платить что-то в ИФНС?
+

Нет, наниматель не платит налог. Эта обязанность распространяется на получателя дохода, то есть на наймодателя.

Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 мес. и не регистрируешь договор в Росреестре?
+

Да. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. Заполните декларацию 3-НДФЛ, и до 30 апреля следующего года передайте ее в ИФНС по месту постоянной регистрации. Срок уплаты налога — до 15 июля.

Собираюсь сдать жилплощадь. Сколько процентов налог?
+

Размер зависит от вашего статуса. Если вы физическое лицо, то НДФЛ при сдаче квартиры рассчитывается в декларации. Он составит 13% от годового дохода с аренды.

Сдаю квартиру как самозанятый. До какого числа нужно заполнить декларацию?
+

Самозанятые лица не декларируют доход и не подают декларацию. Все обязательные платежи посчитает специальное приложение «Мой налог», в котором вы зарегистрировались как самозанятый.

Заключение эксперта

Уплата налога в 2023 году — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, что стоит предусмотреть, какие существуют способы снизить размер выплаты. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками!

Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Анастасия Чернова Налоговый консультант
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Игорь
12.01.2022
Сдаю квартиру в другом городе. В какой налоговой инспекции я должен отчитаться о доходе и подать декларацию 3-НДФЛ?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
16.01.2022
Игорь, добрый день! Вам необходимо отправить декларацию в ИФНС по адресу постоянной регистрации. Убедитесь, что при смене прописки вы зарегистрированы в инспекции по новому месту жительства.
Ответить