Онлайн-сервис налоговых решений
open-icon open-icon
Nalogia person
Тарифы
Обновлено: 22 января 2024
Обновлено 22.01

Налог за сдачу квартиры в аренду

Анастасия Чернова Налогия
Автор статьи
Налоговый консультант  •  Стаж 10 лет

Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2024 году, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога — наиболее выгодный путь для арендодателя.

Свои комментарии и вопросы оставляйте под статьей, там мы рассматриваем нестандартные случаи и помогаем разобраться с тем, как правильно  платить налог при сдаче квартиры.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов и с них уплачивать налог. К таким доходам, в том числе, относится сдача квартиры в аренду. То есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению.

Существует популярный миф, что при заключении договора на 11 месяцев арендодатель может не платить налог при сдаче квартиры. Это не так. Короткий договор дает право собственнику не регистрировать договор в Росреестре, и не более того. Но без уплаты налогов не обойтись.

Анастасия Чернова Налогия
Налоговый консультант • Стаж 10 лет

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, за два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности. Для каждого варианта налог за сдачу жилья считается по разным процентным ставкам:

Как официально сдавать квартиру и платить подоходный налог с аренды

1.

Платить как физическое лицо — НДФЛ

2.

Оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН)

3.

Купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН)

4.

Оформиться самозанятым

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры.

Фото: Способы уплаты НДФЛ за аренду

Способ 1: сдача жилого помещения физическим лицом

Первый способ — платить налог на сдачу недвижимости как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить сдачу квартиры в аренду, задекларировать доход через налоговую и уплатить НДФЛ.

Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2023 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2024 г.

НДФЛ со сдачи квартиры для физического лица — 13% от годовой арендной платы.

Сначала заполняется бланк декларации 3-НДФЛ, который надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Документы в инспекцию можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, отнести лично в ИФНС, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Пример

Алексеев по договору найма сдает свою квартиру в Москве за 150 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога ему придется уплатить за сдачу квартиры: 100 000 х 12 = 1 800 000 — годовая арендная плата. 1 800 000 х 13% = 234 000 рублей — к уплате.

 Калькулятор налоговых вычетовРассчитайте свою сумму Калькулятор налоговых вычетов

Способ 2: УСН для ИП

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

НДФЛ со сдачи квартиры в аренду для ИП на упрощенной системе налогообложения — 6% от годовой арендной платы.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы.

Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Пример

Алексеев оформил ИП и решил официально сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Как рассчитать налог, если ежемесячные поступления составляют 150 тыс. рублей в месяц: 150 000 х 12 = 1 800 000 — арендная плата за год. 1 200 000 х 6% = 108 000 рублей — к уплате.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге ИП Алексеев будет платить налог при сдаче квартиры 123 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (234 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости, и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

Пример

ИП Алексеев купил патент, чтобы за 150 тыс. рублей в месяц сдавать квартиру площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников — с уплатой всех начислений. Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры такой площади в этом районе Москвы — 72 тыс. рублей.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей.

Итого ИП Алексеев будет ежегодно платить 87 тыс. рублей.

Определить, сколько будет стоить патент, можно на сайте ФНС в разделе Расчет стоимости патента.

Фото: НДФЛ при аренде по патенту⁠

Согласно Федеральному закону от 31.07.2023 № 389‑ФЗ стоимость патента можно снизить на страховые взносы. Для этого в ИФНС необходимо отправить уведомление, форма которого утверждена приказом налоговой службы от 26.03.2021 № ЕД-7-3/218@ и применяется в 2023 году.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого. В этом случае НДФЛ еще меньше.

Если жилая недвижимость сдается самозанятым в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — за сдачу квартиры юридическому лицу.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Образец заявления
Виды налоговых вычетов
zoom Скачать Виды налоговых вычетов

Как выгоднее заплатить налог за аренду

Подведем итог наших расчетов. Мы рассмотрели один и тот же пример, когда за 150 тыс. рублей в месяц сдается квартира площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников. Месторасположение и площадь важны для определения стоимости патента.

Какой налог будет платить арендодатель за сдачу квартиры в зависимости от способа уплаты:

Ставка налога

Размер годового налога

Физическое лицо

13%

234 000

ИП на УСН

6%

123 000

ИП на патенте

Фиксированная сумма

87 000

Самозанятый

4%

72 000

Как видите, самый выгодный способ сдачи в аренду жилого помещения — получить статус самозанятого. В этом случае при использовании налогового вычета ставка налога составит 3 или 4 процента.

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Анастасия Чернова
Налоговый консультант

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги, в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

3 490 ₽
Подробнее
Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

1 690 ₽
Подробнее

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Договор аренды квартиры и договор найма практически идентичны. Различие только в терминологии:

  • В договоре найма тот, кто предоставляет жилплощадь, называется наймодатель, а в договоре аренды — арендодатель. И тот и другой получает вознаграждение, размер которого указывается в договоре.
  • Тот, кто снимает жилье, при найме называется наниматель, а при аренде — арендатор.

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 мес. и не регистрируешь договор в Росреестре?
+

Да. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. Заполните декларацию 3-НДФЛ, и до 30 апреля следующего года передайте ее в ИФНС по месту постоянной регистрации. Срок уплаты налога — до 15 июля.

Зарабатываю на сдаче жилья в аренду. Сколько процентов налог?
+

Размер зависит от вашего статуса. Если вы физическое лицо, то НДФЛ при сдаче квартиры рассчитывается в декларации. Он составит 13% от годового дохода с аренды.

Сдаю квартиру как самозанятый. До какого числа нужно заполнить декларацию?
+

Самозанятые лица не декларируют доход и не подают декларацию. Все обязательные платежи посчитает специальное приложение «Мой налог», в котором вы зарегистрировались как самозанятый.

Заключение эксперта

Платить налог на сдачу квартиры в аренду в 2024 году — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, что стоит предусмотреть, какие существуют способы снизить размер выплаты. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками!

Источники

  1. ... ГК РФ Статья 606. Договор аренды
  2. ... ГК РФ Глава 34. Аренда
  3. ... ГК РФ Глава 35. Наем жилого помещения
  4. ... ГК РФ Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
  5. ... ГК РФ Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
  6. ... ГК РФ Статья 680. Временные жильцы
  7. ... ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения (п. 1, 2)
  8. ... ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения (п. 1)
  9. ... Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ
  10. ... Федеральная налоговая служба Приказ от 26 марта 2021 г. N ЕД-7-3/218@
Комментарии: (8)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Анастасия Чернова Налоговый консультант
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (8)
avatar
Руслана
06.01.2024
Здравствуйте. Я, как физическое лицо, сдаю в аренду жилье организации и с суммы, которая указана в договоре 13% налог оплачивает организация. Должна ли я еще дополнительно оплачивать 13% .
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
09.01.2024
Руслана, добрый день! Если жилье снимает организация, то она и удерживает налог. Можно попросить у них справку 2 НДФЛ и убедиться, что налог ими уплачен. Дополнительно платить не нужно.
Ответить
avatar
Светлана
23.10.2023
Здравствуйте! Что указывать в назначение платежа аренды с физлицом, если он не хочет, чтобы там было указано аренда или просто договор.
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
26.10.2023
Светлана, добрый день! Арендодатель уплачивает НДФЛ со сдачи имущества в аренду и подтверждает получение платежей и суммы документами. Так что в назначении платежа должно быть четкое указание на договор аренды.
Ответить
avatar
Нина
25.07.2023
Уважаемая Анастасия, если я работающий пенсионер и хочу сдать квартиру в аренду на короткий срок, 3 месяца, в какой статус налогоплательщика я попаду? могу ли я пользоваться приложением "Мой налог"?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
31.07.2023
Нина, добрый день! Да, вы можете получить статус самозанятого в приложении «Мой налог» и там же оплатить налог на сдачу квартиры в аренду. Ставка налога составляет 4% (при сдаче жилья физическому лицу) или 6% (при сдаче жилья юридическому лицу или ИП). Сдавать квартиру можно также как физическое лицо, уплачивая 13% от дохода. Для этого необходимо до 30 апреля подать декларацию и указать сумму, полученную за аренду за предыдущий год. Уплатить налог необходимо до 15 июля. Выбор за вами.
Ответить
avatar
Александр
30.05.2023
Если собственник решил сдавать коттедж физическому лицу за 900 000р. в мес.. то 1) в качестве кого зарегистрироваться, чтобы лешализовать доход - есть ли какие изменения в ставке налогов при такой большой сумме? 2) могу ли я как представитель собственника сам зарегистрировать на себя схему по получению арендной платы и налоги?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
09.06.2023
Александр, добрый день! Лучше вам по этому вопросу проконсультироваться в налоговой службе.
Ответить
avatar
Сергей
30.04.2023
Я правильно понимаю, что если договор аренды заключен на 11 месяцев, арендодатель не платит 13%? Ведь для этого и не делают его годовым.
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
05.05.2023
Сергей, добрый день! Договор аренды, заключенный на 11 месяцев, можно не регистрировать в Росреестре. Но это не значит, что на доход, полученный по этому договору, не нужно платить НДФЛ. Нужно. Налог составит 13% от годового дохода.
Ответить
avatar
Екатерина
24.01.2023
здравствуйте! хочу через пару месяцев брать квартиру в ипотеку для сдачи. интересует такой вопрос. налог платится с суммы описанной в договоре или сумма минус проценты банку и уплачивать с остатка.
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
09.03.2023
Екатерина, добрый день! Налог уплачивается со всей суммы, которую вы получаете за год в виде дохода от сдачи квартиры в аренду. То, что вы приобрели эту квартиру в ипотеку и платите проценты, на размер НДФЛ от сдачи в аренду не влияет.
Ответить
avatar
Марина
18.01.2023
Здравствуйте! Я, физлицо, сдаю квартиру юрлицу по договору аренды. Арендатор ежемесячно выплачивает за меня подоходный налог. 1. Должна ли я подавать налоговую декларацию? 2. Какой документ мне запрашивать у арендатора, чтобы предоставить в налоговую для получения налогового вычета? Спасибо заранее!
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
03.02.2023
Марина, добрый день! Раз арендатор самостоятельно удерживает НДФЛ из арендной платы, вам отчитываться перед ФНС не нужно. Для налогового вычета запросите у арендатора справку 2-НДФЛ, в которой будут указаны все удержанные суммы.
Ответить
avatar
Игорь
12.01.2022
Сдаю квартиру в другом городе. В какой налоговой инспекции я должен отчитаться о доходе и подать декларацию 3-НДФЛ?
Ответить
avatar
Анастасия Чернова
16.01.2022
Игорь, добрый день! Вам необходимо отправить декларацию в ИФНС по адресу постоянной регистрации. Убедитесь, что при смене прописки вы зарегистрированы в инспекции по новому месту жительства.
Ответить