open-iconopen-icon
Nalogia person

Налог на сдачу квартиры в аренду

Ирина Ерёмина
Автор статьи
Главный специалист по налогообложению  •  Стаж 20 лет

С любого дохода, в том числе от сдачи квартиры в аренду, необходимо платить налог. С одной стороны, для арендодателя это потеря части прибыли, а с другой — честные взаимоотношения с налоговыми органами выводят налогоплательщика из тени и защищают от штрафных санкций. Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога за сдачу — наиболее выгодный путь для арендодателя.

Картинка на тему Налог на сдачу квартиры в аренду
Статьи

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов, и с них уплачивать налог. К таким доходам относится: заработная плата — 13% от которой в бюджет государства перечисляет работодатель; продажа имущества — жилой недвижимости, автомобиля и прочего; получение призов и выигрышей в лотерею; получение подарков от определенного круга лиц и многое другое.

Относится ли наш случай к тем доходам, при получении которых нужно делиться с государством? Обязан ли собственник жилья выплачивать налог на прибыль от сдачи квартиры? Ответ однозначный — да! Предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить налог с аренды квартиры. За два дня мы проверим документы, заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Задать вопрос

Способы уплаты налога за сдачу квартиры в аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:

1.

платить как физическое лицо — НДФЛ

2.

оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН)

3.

купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН)

4.

оформиться самозанятым

Для каждого варианта налог на аренду квартиры считается по разным процентным ставкам.

Способы уплаты налога

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры. И ответим на вопросы, как заплатить налог с аренды квартиры, и с помощью какого режима можно официально уменьшить сумму обязательной выплаты.

Способ 1: НДФЛ со сдачи квартиры в аренду

Первый способ — платить как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо задекларировать эти поступления, то есть отчитаться перед ФНС и оплатить НДФЛ. Ставка стандартная — 13% от годовой арендной платы.

Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2022 году, значит подоходный налог нужно уплатить в 2023 году.

Сначала заполняется декларация 3-НДФЛ, которую надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Пример

Алексеев по договору найма сдает свою квартиру за 100 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога за сдачу квартиры ему надо платить: 100 000 х 12 = 1 200 000 — годовая арендная плата, поступившая Алексееву. 1 200 000 х 13% = 156 000 рублей — к уплате.

Этот НДФЛ можно вернуть через налоговый вычет — при сдаче квартиры в аренду формируется налогооблагаемая база, которая участвует в расчете вычета. То есть вы имеете право частично вернуть деньги за аренду квартиры при покупке жилой недвижимости, оплате лечения, обучения, взносах в НПФ и за многое другое.

Способ 2: УСН для ИП

Второй способ — платить налог со сдачи квартиры как индивидуальный предприниматель. Для ИП существует упрощенная система налогообложения, когда к доходу применяется ставка 6%.

В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуцествлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата налога за сдачу квартиры в аренду физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы. Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Пример

Алексеев оформил ИП и решил сдать жилплощадь за 100 тыс. рублей в месяц. Давайте рассчитаем, как облагается годовой доход ИП Алексеева: 100 000 х 12 = 1 200 000 — годовая арендная плата, поступившая Алексееву. 1 200 000 х 6% = 72 000 рублей — к уплате.

Дополнительно Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход больше 300 тыс. рублей. Это дополнительно 9 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге налог за сдачу квартиры для ИП Алексеева составит 81 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (156 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы уплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6% налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

Кроме того, при патентной системе налогообложения нельзя уменьшить налог на сумму страховых взносов, которые также платятся при ПСН.

Это значит, что к сумме налога за сдачу квартиры в аренду из примера выше мы должны добавить сумму страховки. В 2022 году это 43 211 рублей.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого.

В этом случае налог на доход от сдачи жилой недвижимости еще меньше. Если жилая недвижимость сдается физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — с организацией.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

Чтобы понять, почему надо платить налог со сдачи квартиры, нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Что будет, если не платить налог на сдачу квартиры в аренду

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма налога с аренды квартиры за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход и рассчитаем, сколько составляет налог с аренды квартиры. В течение двух дней мы заполним декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Задать вопрос

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Содержание договора аренды квартиры и договора найма практически идентично. Различие только в терминологии:

  • В договоре найма тот, кто предоставляет жилплощадь, называется наймодатель, а в договоре аренды — арендодатель. И тот и другой получает вознаграждение, размер которого указывается в договоре.
  • Тот, кто снимает жилье, при найме называется наниматель, а при аренде — арендатор.

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Частые вопросы

Снимаю комнату. Должен ли я платить что-то в ИФНС?
+

Нет, наниматель не платит налог. Эта обязанность распространяется на получателя дохода, то есть на наймодателя.

Должен ли я платить НДФЛ, если сдал квартиру на 11 мес. и не регистрировал договор в Росреестре?
+

Да. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. Заполните декларацию 3-НДФЛ, и до 30 апреля следующего года передайте ее в ИФНС по месту постоянной регистрации. До 15 июля следует уплатить налог на сдачу квартиры.

Собираюсь сдать жилплощадь. Как посчитать налоговый платеж?
+

Размер зависит от вашего статуса. Если вы физическое лицо, то НДФЛ со сдачи квартиры рассчитывается в декларации. Он составит 13% от годового дохода с аренды.

Сдаю квартиру как самозанятый. До какого числа нужно заполнить декларацию?
+

Самозанятые лица не декларируют доход и не подают декларацию. Все обязательные платежи посчитает специальное приложение «Мой налог», в котором вы зарегистрировались как самозанятый.

Заключение эксперта:

Теперь вам известно, что что платить налог с аренды квартиры — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, какие существуют способы снизить размер выплаты и что такое  налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками! Надеемся, что наша статья была для вас полезна

Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
avatar
Игорь
08.04.2022
Сдаю квартиру в другом городе. В какой налоговой инспекции я должен отчитаться о доходе и подать декларацию 3-НДФЛ?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
10.04.2022
Игорь, добрый день! Вам необходимо отправить декларацию в ИФНС по адресу постоянной регистрации. Убедитесь, что при смене прописки вы зарегистрированы в инспекции по новому месту жительства.
Ответить