1. В тот год, за который вы получаете вычет, у вас были доходы, облагаемые по ставке 13-22% НДФЛ.
Это может быть официальная заработная плата, с которой работодатель отчисляет в бюджет государства 13-22% НДФЛ. Также доходом считается любая продажа, например, квартиры или автомобиля. При сдаче недвижимости или транспорта в аренду также уплачивается НДФЛ. А раз так, то при покупке квартиры у вас появляется право на возврат налога.
Но не все покупатели жилья имеют налогооблагаемые доходы. Родители в декрете, студенты, пенсионеры, индивидуальные предприниматели на УСН не могут получить вычет. Или человек работает неофициально и не платит НДФЛ. Значит, и права на вычет при покупке квартиры у него нет. Но помните, что имущественный вычет не имеет срока давности, и как только человек начнет отчислять НДФЛ, у него появится право на вычет, как бы давно ни была приобретена жилая недвижимость.
2. Необходимо быть налоговым резидентом РФ.
Если в 2025 году вы оформляете имущественный вычет за 2024 год, то проверяется ваш статус на 31 декабря 2024 года. И если в 2024 году вы прожили на территории России меньше 183 дней, то перестаете быть налоговым резидентом и теряете право на имущественный вычет за 2024 год.
3. Недвижимость куплена не у взаимозависимого лица.
В первую очередь взаимозависимыми лицами считаются близкие родственники:
-
Супруг/супруга;
-
Родители (усыновители);
-
Опекуны/попечители;
-
Дети (усыновленные в том числе);
-
Братья/сестры.
Вы не получите имущественный вычет, если купите квартиру у родных из этого списка (ст. 105.1 НК РФ).
4. Вы еще не использовали право на имущественный вычет.
Максимальный вычет при покупке жилой недвижимости — 2 млн рублей, и дается человеку один раз в жизни. И если ранее вы уже вернули 13%, то есть 260 тыс. рублей, то вторично получить эту сумму не получится.
5. Вы купили жилье на собственные деньги.
Имущественный вычет не дадут, если квартира была куплена на средства материнского капитала, военной ипотеки и других субсидий. И если кроме собственных средств вы вложили в жилье помощь от государства, то вычет будет предоставлен только на ваши деньги. То есть все субсидии нужно вычесть из стоимости жилья.
Это правило относится и к недвижимости, полученной в подарок или по наследству. Так как жилье вам досталось даром, получить имущественный вычет не получится.
6. Вы уже зарегистрировали право собственности на квартиру.
Для ДДУ и ЖСК право на вычет возникает в год получения акта приема-передачи. Но оформить имущественный налоговый вычет можно только после того как вы зарегистрировали квартиру в Росреестре. То есть не достаточно предъявить инспектору только акт, потребуется и выписка из ЕГРН. Например, вы получили акт в 2024 г., а выписку в 2025. Значит в 2025 г. вы можете оформить вычет за 2024 г.
Для вторички условия другие. Передаточного акта нет, и право на имущественный налоговый вычет возникает в год оформления собственности в Росреестре. Например, в 2024 г. вы заключили договор купли-продажи и даже передали продавцу деньги. А выписку из ЕГРН получили уже в 2025 г. Значит первый год, за который вы вернете НДФЛ — 2025.
Особый случай — пенсионеры. Они могут получить вычет сразу за четыре года: за год возникновения права на вычет и еще за три предыдущих года. Такое право нужно подтвердить копией пенсионного удостоверения. Оно вкладывается в пакет документов для возврата налога и передается в ФНС.
