open-iconopen-icon
Nalogia person

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Юлиана Полякова
Автор статьи
Ведущий специалист по налогообложению  •  Стаж 4 года
В статье мы разберем, возможен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью имущественной льготы при сделке между родственниками и как это все оформить.
Картинка на тему Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников
Статьи

Можно ли получить вычет за жилье при покупке у родственника

Самое главное, что необходимо знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу (п. 5 ст. 220 НК РФ), возврат налога не предусмотрен, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами.

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

Важно! Если сделка была между взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет оформить не удастся.

Сделка между родственниками состоялась до 01.01.2012 года

До 2012 года к взаимозависимым лицам относили всех родственников, и степень родства была не важна. Родители, бабушка, дядя, кузен, теща, свекор или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней, — считались взаимозависимыми.

Таким образом, если сделка купли-продажи прошла до 2012 года и продавцом выступал любой родственник, даже по линии супруга, налоговый вычет получить нельзя.

Сделка между родственниками состоялась после 01.01.2012 года

В 2012 году в НК РФ появился строго обозначенный перечень взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ).

С этого времени взаимозависимыми лицами считаются:

  • Супруг/супруга;
  • Родители (усыновители);
  • Опекуны/попечители;
  • Дети (усыновленные в том числе);
  • Братья/сестры.

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни тетей/дядей, ни родных супруга в этом списке нет (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ)

Пример

Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговую льготу при покупке квартиры у брата он получить не может.

Если вы покупали квартиру после 01.01.2012 у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет, так как эти лица уже не считаются взаимозависимыми, то есть теми, кто может повлиять на результат сделки.

Пример

Петров в 2018 году приобрел жилой дом у двоюродного дяди. Петров может оформить имущественную льготу, так как не считается взаимозависимым лицом с таким дальним родственником.

Размер имущественного вычета

У вас есть право на налоговый вычет и вы можете претендовать на возврат налога, если вы:

1.

Налоговый резидент РФ

2.

Плательщик НДФЛ по ставке 13%

Налоговый резидент РФ — лицо, находящееся на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд. Статус резидента не привязан к гражданству. Налоговым резидентом может быть как гражданин России, так и иностранец. И россиянин, нарушивший срок пребывания на родине, перестает быть резидентом РФ и теряет право на возврат НДФЛ.

Есть еще одно условие при получении вычета: нельзя вернуть налогов больше, чем было уплачено за год. И если с вашей зарплаты или другого дохода в бюджет государства за год поступило, например, 130тыс. рублей, то вернуть с помощью всех вычетов вы сможете не больше 130 тысяч.

Если налогов, уплаченных за год, не хватило, чтобы получить всю сумму возврата, недополученный остаток на следующий год не переносится и сгорает. Исключение — имущественный налоговый вычет.

Остаток имущественной льготы можно перенести на следующий налоговый период (календарный год) и продолжить ежегодно возвращать НДФЛ до тех пор, пока не будет исчерпана вся причитающаяся сумма.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Перенести на будущие налоговые периоды можно только имущественный вычет. Чтобы правильно распорядиться льготами, обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, в течение 2 дней заполним декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим с ФНС.

Задать вопрос

Покупка за свои средства

Основной налоговый вычет на покупку ограничен суммой в 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы — 260тыс. рублей.

Пример

Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260тыс. рублей.

Покупка в ипотеку

Помимо основной имущественной льготы налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками — обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять возврат НДФЛ по процентам.

Он ограничен суммой в 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). То есть к возврату можно заявить не более 390тыс. рублей.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.

Пример

Алексеев взял ипотеку и купил квартиру у двоюродного брата. Потратил 5 млн рублей. По процентам уже заплатил 300тыс. рублей. Алексеев может вернуть 260 тыс. рублей по основной имущественной льготе и еще 39тыс. рублей (13% от 300 тыс. руб.) по ипотеке.

Вычет при покупке у родственника при переуступке права

Несмотря на запрет на вычет при покупке квартиры у родственника, существует ситуации, когда имущественную льготу за квартиру, проданную близким членом семьи, получить можно.

Как следует из п. 5 ст. 220 НК РФ, ограничение затрагивает сделки купли-продажи между взаимозависимыми лицами.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика … в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, таких ограничений нет. То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки — вполне возможно.

Пример

Иванов-старший заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал сыну право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания Акта приема-передачи.

Вычет при продаже квартиры родственнику

На такой вид сделок НК РФ ограничений не накладывает.

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 млн руб. Его можно получить при продаже жилой недвижимости любому лицу, как взаимозависимому, так и нет.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

Если вы стали владельцем жилья, купленного у члена семьи, не являющегося взаимозависимым лицом, налоговый вычет можно оформить двумя способами: через ФНС и через работодателя.

Через Налоговую инспекцию

Вычет через инспекцию можно получить на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке жилья в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.

Для ИФНС вам понадобится:

  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
  • Договор о приобретении недвижимости;
  • Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
  • Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
  • Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
  • Справка банка об уплаченных за год процентах;

Рекомендуем приложить:

  • График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
  • Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).

Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.

Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2021 год

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Отсутствие хотя бы одного документа может стать причиной отказа в вычете. Чтобы не ошибиться и не потерять законные выплаты, обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим все ваши документы, включим в декларацию 3-НДФЛ максимальную сумму возврата, в течение 2 дней заполним форму и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Задать вопрос

Через работодателя

Возврат налога через работодателя можно оформить в том же году, когда получено право на льготу. В Личном кабинете на сайте ФНС заполните специальную форму и приложите необходимые документы.

В течение 30 дней инспектор проверит ваши бумаги и вынесет решение о предоставлении вычета. Будет составлено Уведомление, которое налоговая служба самостоятельно переправит вашему работодателю.

После этого бухгалтерия предприятия приостановит удержание НДФЛ из вашей заработной платы и вернет налоги, выплаченные вами с начала года. Так будет происходить до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата или до конца календарного года — в зависимости от того, что наступит ранее.

Частые вопросы

Купила квартиру у своей бабушки. Отдала всю сумму. Я имею право на вычет?
+

Да, вы можете получить имущественную льготу, так как вы с бабушкой не считаетесь взаимозависимыми лицами.

Сестра продала комнату бывшему мужу. Может она вернуть НДФЛ?
+

Если сделка оформлена после расторжения брака, то ваша сестра имеет право на возврат налога.

Хочу подарить сыну дом, а он согласен только на продажу. Получит ли он вычет?
+

Нет, не получит, так как мать и сын считаются близкими родственниками.

В 2011 году купил у дяди дом и налог не возвращал. Могу это сделать сейчас?
+

Нет, не можете, потому что до 2012 года дядя считался близким родственником, при сделках с которыми имущественная льгота не предоставляется.

Заключение эксперта

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а в каких закон это запрещает. Обращайте внимание на взаимозависимость с другим участником сделки. Купля-продажа между близкими родственниками лишит вас возможности получить возврат НДФЛ.

Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Комментарии: (9)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
avatar
Нина
24.03.2022
Здравствуйте, подскажите, квартира приобретена у свекрови (мамы супруга), могу я получить налоговый вычет?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
01.04.2022
Нина, добрый день! Да, если квартиру покупали именно вы, а не ваш супруг. Формально вы со свекровью не являетесь взаимозависимыми лицами. Но имейте в виду, что налоговый орган может счесть такую сделку фиктивной.
Ответить
avatar
Константин
20.03.2022
Купил долю в квартире у родного брата. Состою в браке, покупка совместная с женой. Может ли жена вернуть 13 процентов?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
28.03.2022
Константин, добрый день! Чтобы точно ответить, нужно смотреть документы. Если доля оформлена на вас, то вычет не получите ни вы, ни ваша жена, так как вы не имеете права на вычет и, соответственно, распределить вычет в пользу жены не сможете.
Ответить
avatar
Людмила
12.03.2022
Я пенсионерка. не работающая. В 2021г. продала квартиру, полученную по наследству. В этом же году выкупила 1/3 в своей квартире у совершеннолетней внучки. Имею ли я право на налоговый вычет при покупке недвижимости. Ведь она не является взаимозависимой.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
18.03.2022
Людмила, добрый день! Формально вы имеете право получить имущественный вычет при покупке доли у внучки. Но налоговый орган может расценить ваши отношения как взаимозависимые.
Ответить
avatar
Артём
04.03.2022
Добрый день. В 2021 году купил квартиру в рамках одного дкп у двух продавцов, отца и дяди. Один является взаимозависимым, другой нет. Получится ли получить налоговый вычет в таком раскладе? Спасибо.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
13.03.2022
Артем, добрый день! Вы сможете получить налоговый вычет только в пределах той доли, что купили у дяди. По доле, купленной у отца, вычет получить не удастся.
Ответить
avatar
Анастасия
19.02.2022
Добрый день! Такая ситуация, я купила дом у женщины. И теперь я хочу продать дом её сыну. Может ли сын получить налоговый вычет?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
22.02.2022
Здравствуйте, Анастасия. После покупки сын получит право на оформление вычета. Однако Налоговая служба может заинтересоваться данными сделками и попросит предоставить объяснения.
Ответить
avatar
Лора
13.02.2022
Как правильно оформить 1/2 долю квартиры приобретеную у близкого родного чтобы вернуть 13%
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.02.2022
Лора, добрый день! Налоговый вычет на квартиру, приобретенную у близкого родственника, получить нельзя.
Ответить
avatar
Айша
06.02.2022
Мужчина приобрёл квартиру по дкп в сентябре 2021 года, в январе заключил брак с той, у которой купил квартиру, документы на вычет подал в феврале 2022 года. Является ли это основанием для отказа в возврате вычета?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
22.02.2022
Здравствуйте, Айша. Налоговая служба имеет право отказать в вычете, если сделка была заключена между членами семьи и близкими родственниками. На момент заключения сделки вы ими не являлись. Обратите внимание, все равно имеется риск, что налоговая сочтет сделку фиктивной и придется давать пояснения.
Ответить
avatar
Иван
18.01.2022
Купил коттедж у начальника и мне отказали в вычете, ссылаясь на нашу взаимозависимость. Но мы не родственники, при чем тут взаимозависимые лица?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
21.01.2022
Иван, добрый день! Согласно пп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми лицами считаются не только родственники по списку, но и «физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению».
Ответить
avatar
Анна
24.01.2022
Добрый день! Подскажите доля была выкуплена у сёстры. При покупке у родственников, вычет не получают, а проценты по ипотеке можно получить?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
25.01.2022
Добрый день, Анна! Нет, вычет по уплаченным процентам вы также не сможете получить, т.к. ваша сестра - это взаимозависимое лицо. Для таких случаев предусмотрен прямой запрет в Налоговом кодексе.
Ответить