open-iconopen-icon
Nalogia person

Продажа квартиры и покупка новой одновременно

55Продажа квартиры и покупка новой одновременно
Алина Сокол
Налоговый консультант
5 минут чтения
25 582

Часто бывает, что люди хотят не просто продать квартиру, но и сразу купить новую, почти одновременно. Что делать в этих случаях? Можно ли пользоваться вычетом, если решили и продать, и купить одновременно? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Картинка на тему Продажа квартиры и покупка новой одновременно
Статьи

Купить и продать квартиру одновременно – какие есть «льготы»

Купить и продать квартиру одновременно – можно, и это не лишает вас права использовать налоговые вычеты. Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет – можете воспользоваться вычетом при покупке жилья. А для права на вычет при продаже требования еще проще – нужно просто быть резидентом РФ.

Имейте в виду, с 2021 года изменились правила получения имущественного вычета. 

Если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13% , то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу (доход, с которого выплачивается 13%), а также одновременно с этим вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.

Как продать квартиру и одновременно сэкономить

Продать квартиру без налога можно в том случае, если квартира была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 года или 5 лет.

Минимальный срок три года считается для квартир, которые попадают под одно из условий:

  1. Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи
  2. Жилье стало собственностью вследствие приватизации
  3. Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
  4. Получена любым способом до 01.01.2016 г.
  5. В случае, если вы решили продать единственную недвижимость. Или продаете первую квартиру практически одновременно с покупкой второй - в течение 90 дней.

В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать квартиру без налога, считается 5 лет.

Как видите, если вы купили квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать предыдущую, срок владения считается 3 года.

Пример:
Иванов хочет купить квартиру, но одновременно с этим решил продать «старую» за 2.3 млн руб. Она досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить будет не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения уже истек.

Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить свой доход на 1 млн рублей. И 13% вы будете платить с остатка.

Пример:
Петров тоже хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3.1 млн руб. И налог бы ему пришлось платить с этой суммы. Но после применения вычета, налогооблагаемая база его стала не 3.1 млн, а 2.1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).

Также не забываем и о том, что вместо вычета можно использовать уменьшение дохода на расходы. Если вы ранее приобретали квартиру, которую сейчас собрались продать, вы можете уменьшить доход на ранее понесенные расходы, если можете подтвердить их документально. И налог также будете платить с разницы. Нельзя использовать налоговую «льготу» и уменьшать доход на расходы одновременно. Нужно выбрать что-то одно.

Пример:
Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3.8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3.5 млн. Вместо вычета Сидоров уменьшает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).

Как купить квартиру и одновременно вернуть часть средств

Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, например, в одном году, то вам следует знать о налоговом вычете за покупку жилья. С помощью него можно компенсировать часть расходов.

2 миллиона ₽ - максимальный размер налоговой «льготы» если вы решили купить жилье на свои средства. Другими словами, вы можете вернуть до 260 тыс. руб. обратно, если вы решили купить квартиру.

3 миллиона ₽ - максимальный размер «льготы» если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы можете вернуть до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, можете воспользоваться этими «льготами» и вернуть обратно часть денег. Более того, основной возврат и по процентам ипотеки можно использовать одновременно, и таким образом, максимальный сумма, которую можно вернуть, если вы собираетесь купить жилье, может составить до 650 000 руб. (260 000 + 390 000).

Пример:
Захарова продает недвижимость и одновременно собирается купить другую за 4 млн руб. Она может купить квартиру, а потом подать на вычет и вернуть себе 260 тыс. руб.

Важно!

Если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то знайте – вернуть сумму больше, чем вы заплатили за год в качестве НДФЛ, нельзя. Например, если с вашей зарплаты удержали за год 140 000 руб. в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.

Если одновременно с тем, как купить, вы успели продать квартиру и должны заплатить с продажи налог, то вы можете учесть эту сумму для вычета.

Имейте в виду, подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Если продали квартиру в 2020 г. Подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2021 г., а заплатить 13% до 15 июля 2021 г. Соответственно, купив квартиру и продав другую в одном и том же году, вы можете в счет вычета освободить себя от необходимости платить налог с продажи.

Необходимые документы для одновременного оформления

Чтобы одновременно оформить вычет за то, что вы решили купить и продать квартиру, вам понадобятся следующие документы.

При покупке

    • Заявление на возврат налога
    • 2-НДФЛ
    • 3-НДФЛ
    • Договор о приобретении недвижимости
    • Документ, подтверждающий право собственности (акт приема-передачи при покупке по ДДУ)
    • Документы, подтверждающие оплату (чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.)

    Если покупка в ипотеку:

      • Кредитный (ипотечный) договор
      • Справка банка об уплаченных за год процентах

      Крайне рекомендуемые документы:

      • Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости.
      • График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному)
      • Документы, подтверждающие оплату кредитных %: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

      Вы можете оформить все через Налоговую по месту прописки, но только после окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности (подписали акт приема-передачи при покупке по ДДУ). Вам нужно обратиться в ФНС, и они начнут камеральную проверку, которая обычно длится три месяца. И еще месяц нужен на перечисление средств.

      Для вычета при продаже будут нужны

      • 3-НДФЛ
      • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
      • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
      Вы можете одновременно заявить на оба «возврата», обратившись в Налоговую и подав декларацию 3-НДФЛ.

      Теперь вы знаете, что делать, если решили купить и продать квартиру одновременно. На какие вычеты вы имеете право и какие суммы вам положены. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

      Получите налоговый вычет
      Выберите удобный тариф
      и получите налоговый вычет быстро и просто
      Expert