Продажа квартиры и покупка новой одновременно
Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно, если и не сразу, так точно в ближайшее время. Как рассчитать налоговый вычет, и не теряется ли в этом случае право на льготу? Какие документы необходимо подготовить для налоговой инспекции? Об этом мы и поговорим в нашей статье.
Купить и продать квартиру одновременно — какие есть льготы
Купить и продать жилую недвижимость одновременно можно. Такого рода сделка не лишает вас права на налоговые льготы.
Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет, можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.
Для права на вычет при продаже требования еще проще — достаточно быть резидентом РФ. Так что этот вид льготы может использовать и безработный, и любое другое лицо без официальных доходов.
С помощью имущественной льготы вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%, — а также вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.
С 2021 изменились правила получения имущественного возврата. И если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.
Как продать квартиру и уменьшить налог
Продать жилье без налога можно в том случае, если эта жилплощадь была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 или 5 лет.
Минимальный срок три года считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:
- Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи;
- Жилье стало собственностью вследствие приватизации;
- Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- В случае, если вы решили продать единственную недвижимость или продаете первую жилплощадь практически одновременно с покупкой второй — в течение 90 дней.
Как видите, если вы купили новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать старую, срок владения старой считается 3 года.
В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать жилье без налога, считается 5 лет.
Пример
Иванов хочет купить недвижимость, но одновременно с этим решил продать старую, которая досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.
Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в 13% вы будете платить с остатка.
Пример
Петров хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3100000 – 1000000).
Вместо вычета в 1 млн рублей можно использовать вычет расходов на приобретение. То есть из дохода при продаже квартиры вычесть те расходы, что вы ранее понесли при покупке этой квартиры. Эти расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход вы будете платить с разницы.
Пример
Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3800000 – 3500000).
Размер налогового вычета при покупке квартиры
Если вы планируете не только продать, но и одновременно купить квартиру, вам следует воспользоваться своим правом на имущественную льготу за покупку жилья. С ее помощью можно вернуть часть расходов.
2 млн рублей — максимальный размер налоговой льготы, если вы решили купить жилье на собственные средства. На свой счет вы вернете до 260 тыс. рублей.
3 млн рублей — максимальный размер льготы, если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы вернете до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
|
Наименование |
Основной — при покупке |
На проценты по ипотеке |
|---|---|---|
|
Максимальный размер налоговой льготы |
2 млн рублей |
3 млн рублей* |
|
Сумма к возврату |
260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.) |
390 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.) |
*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.
Основной и вычет на ипотечные проценты можно применять одновременно. Таким образом, если вы собираетесь купить жилье, максимальная сумма, которую можно вернуть на счет, может достигать 650тыс. руб. (260000 + 390000).
Если вы одновременно продаете и покупаете квартиру, налог с продажи можно компенсировать вычетом, положенным при покупке.
Имейте в виду: если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то вернуть сумму больше, чем вы заплатили за тот же налоговый период в качестве НДФЛ, нельзя.
Например, если с вашей зарплаты удержали 140тыс. руб. с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.
Срок подачи 3-НДФЛ, если купить и продать жилье в одном году
Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля.
В эту же декларацию вы включаете налоговый вычет, если купили новую недвижимость.
Если продали квартиру в 2021, подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2022 г., а заплатить 13% до 15 июля 2022. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, вы можете снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.
Документы на одновременную покупку и продажу жилья
Если вы решили одновременно купить и продать квартиру, вам необходимо собрать полный пакет документов для налогового вычета. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.
Документы на вычет при покупке квартиры:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Справка 2-НДФЛ с работы;
- Договор о приобретении недвижимости;
- Документ, подтверждающий право на вычет: Акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
- Документ о праве собственности;
- Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.
Если покупка в ипотеку:
- Кредитный (ипотечный) договор;
- Справка банка об уплаченных процентах.
Дополнительно рекомендуем приложить:
- Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
- График погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
- Документы, подтверждающие уплату кредитных %: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.
Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки. В этом случае документы подаются по окончании календарного года, в котором вы оформили право собственности по ДКП или подписали Акт приема-передачи при покупке по ДДУ.
Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.
Скачать Документы на вычет при продаже квартиры:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Частые вопросы
Вы можете получить имущественную льготу при покупке жилья, если прежде не использовали это право, если являетесь налоговым резидентом РФ и если при продаже старой квартиры у вас образовался налогооблагаемый доход. При соблюдении этих условий вы можете претендовать на вычет и частично или полностью перекрыть им налог от продажи.
Нет, так сделать вы не сможете. Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитаться по ним придется отдельно. Сначала необходимо задекларировать доход от продажи дома. Сделать это нужно до 30 апреля 2022 и до 15 июля 2022 уплатить налог. Затем вы оформляете право собственности на новую квартиру и в 2023 оформляете налоговый вычет.
В 2023 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.
Да, вы можете из дохода, полученного при продаже подаренной квартиры, вычесть расходы, которые даритель понес при покупке этой квартиры. Кроме того, если обе сделки — по продаже подарка и покупке вами новой квартиры — совершены одновременно, то есть в одном году, вы можете дополнительно применить вычет в размере 2 млн рублей на покупку.
Заключение эксперта
Теперь вы знаете, на какие вычеты вы имеете право, какие суммы вам положены и в какие сроки необходимо отчитаться перед ФНС, если решили купить и продать квартиру одновременно. Проверьте документы по списку и сохраните нашу статью, чтобы не потерять! Мы собрали для вас самую важную информацию.
стаж:
3 года
консультаций:
1900
максимальные вычеты!
