open-iconopen-icon
Nalogia person

Продажа квартиры и покупка новой одновременно

Алина Сокол
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 3 года

Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно, если и не сразу, так точно в ближайшее время. Как рассчитать налоговый вычет, и не теряется ли в этом случае право на льготу? Какие документы необходимо подготовить для налоговой инспекции? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Картинка на тему Продажа квартиры и покупка новой одновременно
Статьи

Купить и продать квартиру одновременно — какие есть льготы

Купить и продать жилую недвижимость одновременно можно. Такого рода сделка не лишает вас права на налоговые льготы.

Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет, можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.

Для права на вычет при продаже требования еще проще — достаточно быть резидентом РФ. Так что этот вид льготы может использовать и безработный, и любое другое лицо без официальных доходов.

С помощью имущественной льготы вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%, — а также вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.

С 2021 изменились правила получения имущественного возврата. И если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Как продать квартиру и уменьшить налог

Продать жилье без налога можно в том случае, если эта жилплощадь была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 или 5 лет.

Минимальный срок три года считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:

  1. Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи;
  2. Жилье стало собственностью вследствие приватизации;
  3. Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  4. В случае, если вы решили продать единственную недвижимость или продаете первую жилплощадь практически одновременно с покупкой второй — в течение 90 дней.

Как видите, если вы купили новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать старую, срок владения старой считается 3 года.

В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать жилье без налога, считается 5 лет.

Пример

Иванов хочет купить недвижимость, но одновременно с этим решил продать старую, которая досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.

Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в 13% вы будете платить с остатка.

Пример

Петров хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3100000 – 1000000).

Вместо вычета в 1 млн рублей можно использовать вычет расходов на приобретение. То есть из дохода при продаже квартиры вычесть те расходы, что вы ранее понесли при покупке этой квартиры. Эти расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход вы будете платить с разницы.

Пример

Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3800000 – 3500000).

Размер налогового вычета при покупке квартиры

Если вы планируете не только продать, но и одновременно купить квартиру, вам следует воспользоваться своим правом на имущественную льготу за покупку жилья. С ее помощью можно вернуть часть расходов.

2 млн рублей — максимальный размер налоговой льготы, если вы решили купить жилье на собственные средства. На свой счет вы вернете до 260 тыс. рублей.

3 млн рублей — максимальный размер льготы, если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы вернете до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Наименование

Основной — при покупке

На проценты по ипотеке

Максимальный размер налоговой льготы

2 млн рублей

3 млн рублей*

Сумма к возврату

260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.)

390 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Основной и вычет на ипотечные проценты можно применять одновременно. Таким образом, если вы собираетесь купить жилье, максимальная сумма, которую можно вернуть на счет, может достигать 650тыс. руб. (260000 + 390000).

Если вы одновременно продаете и покупаете квартиру, налог с продажи можно компенсировать вычетом, положенным при покупке.

Имейте в виду: если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то вернуть сумму больше, чем вы заплатили за тот же налоговый период в качестве НДФЛ, нельзя.

Например, если с вашей зарплаты удержали 140тыс. руб. с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Если в одном налоговом периоде вы собираетесь одновременно купить и продать жилую недвижимость, можно использовать вычет для продажи и вычет для покупки. Обращайтесь к нашим экспертам: в течение двух дней они рассчитают максимальную сумму возврата, заполнят декларацию 3-НДФЛ и отправят в ФНС. А также проконтролируют ход камеральной проверки.

Задать вопрос

Срок подачи 3-НДФЛ, если купить и продать жилье в одном году

Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля.

В эту же декларацию вы включаете налоговый вычет, если купили новую недвижимость.

Если продали квартиру в 2021, подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2022 г., а заплатить 13% до 15 июля 2022. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, вы можете снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.

Документы на одновременную покупку и продажу жилья

Если вы решили одновременно купить и продать квартиру, вам необходимо собрать полный пакет документов для налогового вычета. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.

Документы на вычет при покупке квартиры:

  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Справка 2-НДФЛ с работы;
  • Договор о приобретении недвижимости;
  • Документ, подтверждающий право на вычет: Акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
  • Документ о праве собственности;
  • Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.

Если покупка в ипотеку:

  • Кредитный (ипотечный) договор;
  • Справка банка об уплаченных процентах.

Дополнительно рекомендуем приложить:

  • Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
  • График погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
  • Документы, подтверждающие уплату кредитных %: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки. В этом случае документы подаются по окончании календарного года, в котором вы оформили право собственности по ДКП или подписали Акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.

Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2021 год

Документы на вычет при продаже квартиры:

  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год

Частые вопросы

В прошлом году продал квартиру и сразу купил другую. Могу ли я получить налоговый вычет, если я безработный?
+

Вы можете получить имущественную льготу при покупке жилья, если прежде не использовали это право, если являетесь налоговым резидентом РФ и если при продаже старой квартиры у вас образовался налогооблагаемый доход. При соблюдении этих условий вы можете претендовать на вычет и частично или полностью перекрыть им налог от продажи.

В 2021 я продал дом. А в 2022 собираюсь купить квартиру. Могу ли я налог с продажи дома перекрыть вычетом на покупку квартиры?
+

Нет, так сделать вы не сможете. Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитаться по ним придется отдельно. Сначала необходимо задекларировать доход от продажи дома. Сделать это нужно до 30 апреля 2022 и до 15 июля 2022 уплатить налог. Затем вы оформляете право собственности на новую квартиру и в 2023 оформляете налоговый вычет.

В 2021 я получил в наследство дом, в 2022 продал его за 3 млн и купил квартиру за 4 млн. Вычет раньше не получал. Какие налоги я должен заплатить?
+

В 2023 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.

Мама подарила мне квартиру. Я ее продаю и покупаю другую. Как мне снизить налог? Могу я вычесть те деньги, что мама заплатила при покупке этой квартиры?
+

Да, вы можете из дохода, полученного при продаже подаренной квартиры, вычесть расходы, которые даритель понес при покупке этой квартиры. Кроме того, если обе сделки — по продаже подарка и покупке вами новой квартиры — совершены одновременно, то есть в одном году, вы можете дополнительно применить вычет в размере 2 млн рублей на покупку.

Заключение эксперта

Теперь вы знаете, на какие вычеты вы имеете право, какие суммы вам положены и в какие сроки необходимо отчитаться перед ФНС, если решили купить и продать квартиру одновременно. Проверьте документы по списку и сохраните нашу статью, чтобы не потерять! Мы собрали для вас самую важную информацию.


Комментарии: (8)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Ангелина
26.03.2022
Добрый день! Такой вопрос. Купила квартиру в 2018 году. А в этом (2022) продаю ее. В собственности менее 5-ти лет получается. Но… у меня ещё есть доля в маминой квартире. Нужно ли мне будет платить налог? Или же существуют какие-то способы избежания уплаты налога?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
01.04.2022
Ангелина, добрый день! Раз вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, налог уплатить придется. Снизить его можно за счет вычета в 1 млн рублей или за счет расходов на приобретение – выберите, что выгоднее. И еще: если вы прежде не получали имущественный налоговый вычет, можете сейчас заявить свое право. Тогда этой суммой вы дополнительно сможете перекрыть налог, а остатки, если они будут, получить на счет.
Ответить
avatar
Марина
16.03.2022
Здравствуйте! Продали один и купили другой дом в 2022г, стоимость домов одинаковая Раньше получали налоговый вычет за другой дом в 2013г. Прийдется ли нам платить НДФЛ с проданного дома?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
21.03.2022
Марина, добрый день! Сначала проверьте, нужно ли вам вообще платить налог – как давно вы покупали тот дом, что продаете? Налог при продаже нужно будет уплатить, если минимальный срок владения домом еще не прошел. Это 3 или 5 лет в зависимости от условий. Далее. Покупка второго дома никак не влияет на налог от продажи первого. Но уменьшить налог можно: за счет вычета в размере 1 млн рублей или расходов на приобретение этого дома в прошлом. Тогда вы сможете заплатить налог с полученной разницы.
Ответить
avatar
Яна
20.02.2022
А как будет рассчитан налог, если была продана квартира в 2021 году и куплена в 2022 году . Уменьшить налог за продажу можно как-то???
Ответить
avatar
Ирина Еремина
04.03.2022
Добрый день, Яна! Налог будет рассчитываться с полученного дохода от продажи квартиры. При этом вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры. Наши эксперты рассчитают максимальную сумму вычета, помогут собрать необходимые документы и заполнят декларацию о доходах за вас.
Ответить
avatar
владимир
16.02.2022
В статье написано: если я купил квартиру и одновременно продал единственную квартиру, то срок владения старой считается 3 года, т.е. налог платить не надо, даже если она в собственности меньше 3 лет?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.02.2022
Добрый день, Владимир! Если вы владели квартирой менее 3 лет, то налог вы обязаны заплатить при продаже недвижимости. Если бы вы продавали не единственное жилье, то минимальный срок владения равнялся бы 5 годам.
Ответить
avatar
Марина
15.02.2022
Добрый день! получили квартиру по реновации дочь и отец, хотим приватизировать ее и продать, чтобы купить себе отдельные квартиры. если мы продадим ее 28 млн. и купим каждый для себя по однокомнатной квартире 14 млн каждая, сколько нам платить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.02.2022
Марина, добрый день! При продаже квартиры, полученной в рамках реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Так что считайте, с какого дня вы владели старой квартирой и отсчитывайте минимальный срок для безналоговой продажи. По закону это три или пять лет в зависимости от условий. Так что, возможно, вам уже не придется платить налог.
Ответить
avatar
Дмитрий
15.02.2022
Добрый день. В 21 году с братом получили квартиру в наследство. Квартиру продали за 3 150 000. Разделили в долях, мне 3/5, брату 2/5. В 21 году купил квартиру за 2 180 000. У меня налоговый вычет на покупку недвижимости не использован. Как оформить декларацию, что бы не платить налог? Благодарю.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.02.2022
Дмитрий, добрый день! Вы можете применить вычет на покупку второй квартиры, чтобы снизить налог от продажи унаследованной квартиры. Обе сделки вписываются в декларацию 3-НДФЛ, которую вам необходимо передать в налоговую инспекцию до 30 апреля 2022 года. Обращайтесь, мы составим для вас декларацию и сами отправим в вашу ИФНС.
Ответить
avatar
Наталья
14.02.2022
В 2018 году приобретен дом за 950000, а в 2021 году продан дом за 2400000, в собственности менее 3 лет. В 2021 году куплена квартира по ипотеке 3800000. Ранее был предоставлен налоговый вычет с покупки дома (в 2019 и 2020 годах). Нужно ли платить налог 13% с проданного дома, если отразить в декларации покупку и продажу одновременно???
Ответить
avatar
Ирина Еремина
15.02.2022
Наталья, добрый день! При расчете налога с продажи дома вы можете учесть расходы на приобретение этого дома (вычесть их из стоимости при продаже) и остатки налогового вычета, которые остались с покупки дома и которые вы имеете право дополучить при покупке квартиры. Обратитесь к нашим экспертам, они сделают подробный расчет и заполнят декларацию.
Ответить
avatar
Илья
17.01.2022
Добрый день, в 2019 году купил квартиру за 3 млн рублей и вычет не получал. В 2021 году эту квартиру продаю за 4 млн и покупаю коттедж за 5 млн. Какой налог мне нужно будет заплатить?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.01.2022
Добрый день, Илья! В 2022 году в декларацию внесите данные: 4 млн (доход от продажи квартиры) – 3 млн (расходы на покупку этой же квартиры) – 2 млн (вычет при покупке). В итоге вам не только не придется платить налог с продажи, но вы еще и получите вычет в 1 млн рублей. То есть на ваш счет вернется 130 тыс. рублей. При этом не важно, какой вычет вы примените за покупку — квартиры, что вы покупали в 2019 году или коттеджа, который вы приобрели в 2021.
Ответить