open-iconopen-icon
Nalogia person
Обновлено: 07 января 2022
Обновлено 07.01

Налога с продажи доли квартиры

Ирина Ерёмина
Автор статьи
Главный специалист по налогообложению  •  Стаж 20 лет
Мы уже рассматривали процесс продажи квартиры в наших предыдущих статьях. Но сейчас коснемся темы налога с продажи, если продается долевая собственность.
В каких случаях налог на долю в квартире платить не нужно, как рассчитывается НДФЛ с проданной доли, как использовать вычет и уменьшить налог с продажи доли в квартире. Обо всем этом читайте в нашей статье.
Картинка на тему Налога с продажи доли квартиры
Статьи

В каких случаях платить налог не нужно

Продажа доли в имуществе мало чем отличается от процесса продажи любого другого жилья. Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником определенное время — более минимального срока владения. Этот срок бывает 3 года и 5 лет, в зависимости от того, каким образом вам досталось имущество.

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

Во всех других случаях

Имущество стало собственностью вследствие приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Пример:

Иванов из Москвы по наследству от дедушки получил полквартиры в 2019 г. В 2021 г. решил ее продать. Ему придется заплатить налог с продажи, так как минимальный срок владения 3 года еще не истек.

Гражданин Петров в 2017 г. купил долю в квартире, и это было его единственным жильем. В 2021 г. была продажа долевой части, и налог Петров платить не будет, так как три года уже истекли.

Если вы продаете часть жилья после истечения минимального срока владения, то освобождаетесь от уплаты налога и от подачи налоговой декларации.

Как рассчитывается налог с продажи доли в квартире

Так как по закону человек должен со своего дохода платить налог, то и продажа доли в квартире не является исключением (гл. 23 НК РФ). Налог в данном случае составляет 13% от суммы продажи. То есть если была продажа доли квартиры за 1 миллион руб., то налог к уплате составит 130000 руб. — 13% от 1 миллиона.

Пример

У Дмитриева была продажа доли в квартире за 2 млн руб. НДФЛ рассчитывается как 13% от суммы, за которую он продал часть своего жилья. Таким образом, налог к уплате составит 260 тысяч рублей.

Как уменьшить налог к уплате

Чтобы сэкономить на НДФЛ, который нужно будет заплатить, можно воспользоваться совершенно законными способами, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Например, использовать налоговый вычет или уменьшить доходы на ранее произведенные расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.

Налоговый вычет

По закону резидент РФ имеет право воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). Максимальный налоговый вычет при продаже имущества составляет 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу и заплатить налог с оставшейся суммы.

Размер налогового вычета зависит от того, как вы продаете имущество — если по одному ДКП, то есть как один объект недвижимости, то и вычет на квартиру положен один — 1 миллион.

Но если доли продаются отдельно, обе по отдельному ДКП, то к каждой долевой части можно применить полноценный вычет в размере 1 миллион рублей.

Пример

Петров с братом являются собственниками квартиры в равных долях. Если они будут продавать квартиру как единый объект недвижимости, например, за 2 миллиона руб., то они могут применить вычет 1 миллион, и им придется платить налог с остатка — с 1 миллиона руб. Но если продажа долей будет по отдельности, каждую за 1 миллион руб., то оба смогут применить к своим долям вычет по 1 млн и налог платить им вообще не придется. Но декларации нужно будет подать.

То есть при продаже долевых частей как отдельных объектов недвижимости, правила к ним применяются как к полноценному объекту недвижимости, т.е. льготу можно использовать в полном объеме.

Важно! Если имущество продается дешевле 1 млн, то подавать налоговую декларацию и платить 13% не нужно.

Уменьшение дохода на расходы

Помимо права на вычет у вас есть право уменьшить доход от проданной части на ранее понесенные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть на ту сумму, которую вы потратили на покупку данной части жилья. Но только если вы можете подтвердить это документально. И 13% с проданной доли будет рассчитываться с разницы в сумме.

Пример

Сидоров продал долю в квартире за 2 миллиона руб., которую приобретал ранее за 1,5 млн руб. Он может уменьшить доходы на расходы и платить налог будет с 500тыс. руб. (2000000 — 1500000).

Если после уменьшения доходов на расходы 13% платить не нужно, декларация все равно подается. Подача не нужна, только если сумма, за которую вы продали часть жилья, меньше 1 миллиона.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, и доли квартиры, как и положено по закону, выделили на детей, то при уменьшении дохода на расходы, средства маткапитала тоже учитываются, как собственные. Наши эксперты помогут с оформлением и заполнят декларацию 3-НДФЛ, где все это будет учтено. Вы сможете скачать ее в удобном формате PDF или XML.

Задать вопрос

Сроки подачи декларации и необходимые документы

Подать декларацию и отчитаться о доходах вы должны не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором продали долю в квартире. А заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример

Скворцов продал часть жилья в 2021 г. Подать 3-НДФЛ ему нужно будет до 30 апреля 2022 г., а уплатить налог необходимо до 15 июля 2022 г.

Вам будут нужны:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Налоговая декларация
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)
zoomСкачать Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Частые вопросы

Если мы с сестрой хотим продать нашу двушку, которой владеем поровну, за 2 млн руб., как лучше оформить сделку?
+

В данном случае выгоднее продавать части по отдельным ДКП, так как вы сможете обе использовать полноценный налоговый вычет в размере 1 миллион.

Я продал половину квартиры, которая досталась в наследство от бабушки. Она покупала это жилье. Как уменьшить НДФЛ?
+

В этом случае вы можете использовать документы, которые подтвердят расходы бабушки на покупку доли в квартире, так как она - ваш наследодатель. И тогда вы сможете уменьшить доход на расходы.

Если я продаю несколько долей, к каждой ли можно применить вычет?
+

Нет, налоговый вычет 1 млн рублей можно использовать неограниченное количество раз в жизни, но не чаще 1 раза в год. А вот уменьшение дохода на расходы можно применять к каждому продаваемому имуществу.

Заключение эксперта

Для продажи доли в квартире и, соответственно, уплаты налога, действуют те же правила, как при сделках с любым другим жильем, лишь в случае с вычетом есть свои особые нюансы. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

Комментарии: (9)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Дарья
25.01.2022
Добрый день! По наследству от бабушки досталась квартира моему отцу и моей тете. Продали квартиру стоимостью 1,1 млн. Срок владения менее 3 лет. Нужно ли подавать декларацию, если продавали квартиру всю, а не доли по отдельности. И налога ведь не будет? Если доля на каждого приходится по 550тысяч?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
27.01.2022
Дарья, добрый день! Декларацию нужно подать обязательно. Чтобы снизить налог, ваши родные могут применить вычет в 1 млн рублей или вычет расходов на приобретение, если остались документы на покупку этой квартиры в прошлом. Если применять 1 млн, нужно будет уплатить налог со 100 тыс. рублей – суммы свыше 1 млн. Это 13 000 рублей.
Ответить
avatar
Ксения
24.01.2022
Дедушка умер 18 лет назад, 5 его детей вступили в наследство, сразу. 3 года назад Дядя подарил мне свою 1/5 долю. Квартира продаётся за 1.500.000. Каждому из владельцев по 300.000. Мне нужно платить налог с 300.000?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
25.01.2022
Добрый день, Ксения! Минимальный срок владения для продажи имущества без налога в вашем случае составляет 3 года - так как было дарение. То есть по факту, если дарение было 3 года назад, то он уже истек. Соответственно, вам не нужно ни платить налог с продажи, ни подавать налоговую декларацию.
Ответить
avatar
GLEB
24.01.2022
Владею 1/3 квартиры с 2001, 2/3 получил в наследство 2/3 в 2021 ,Какой будет минимальный срок владения для продажи без налога в этом случае?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
25.01.2022
Добрый день, Gleb! В вашем случае срок владения будет считаться с момента приобретения первой доли - то есть с 2001 года. А значит, минимальный срок владения для продажи без налога давно истек.
Ответить
avatar
Елена
24.01.2022
Добрый день. В 2021г была продана 1/2 доли квартиры (доля получено в наследство и срок владения менее 3 лет) по одному ДКП с другим собственником, у которого тоже была 1/2 доли. Каждая доля по 2900000 руб. В этом же году куплена другая квартира за 4000000 руб. Какой налог нужно уплатить государству? И нужно-ли? Спасибо.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
25.01.2022
Елена, добрый день! Налог с продажи доли составит 312 000 рублей: 13% от (2 900 000 – 500 000). Если обе сделки – по продаже доли и покупке новой квартиры – прошли в одном году, и прежде вы не получали имущественный вычет, вы можете применить вычет и перекрыть часть налога (312 000 – 260 000). К уплате останется 52 000 рублей.
Ответить
avatar
Евгения
19.01.2022
У нас с мужем была квартира в долевой собственности( по 0,5).Он умер в августе 2021, я наследница. Если я буду продавать квартиру до 3-х лет после вхождение в наследство, нужно ли платить 13% с доли, получаемой в наследство
Ответить
avatar
Ирина Еремина
20.01.2022
Здравствуйте, Евгения! В данном случае срок владения кваартирой для продажи без налога отчитывается с момента вступления в право собственности по первой (вашей) доле. Если трехлетний срок владения не истек, или если это не единственная ваша жилая собственность, то при продаже нужно будет уплатить налог.
Ответить
avatar
Алия
19.01.2022
Здравствуйте. Продали с родителями квартиру за 2750000р, моя доля 1/20, т.е. 137500р, нужно ли мне подавать нулевую декларацию?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.01.2022
Добрый день, Алия! Вам придется отчитаться перед налоговой инспекцией, так как вычет в 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимости и делится между собственниками в соответствии с долями. Ваш вычет составит 1000000/20=50000 рублей (подп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ). Поэтому вам придется декларировать доход и уплачивать налог с суммы, превышающей вычет в долях.
Ответить
avatar
Сергей
15.01.2022
С братом унаследовали квартиру и продали одним договором за 1700000 нужно ли платить налог, ведь каждая доля не достигла миллиона?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
17.01.2022
Добрый день, Сергей! Платить налог нужно. Если ваши с братом доли были равные, то доход от продажи у каждого составил 850 000 рублей, а вычет, положенный каждому, 500 000 рублей (1 000 000/2). Соответсвенно, с 350 000 рублей (850 000 - 500 000) каждому нужно уплатить налог. Уменьшить налогооблагаемую базу также можно на расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (при наличии подтверждающих эти расходы документов).
Ответить
avatar
Денис
14.01.2022
Квартира была куплена за 2 млн в ипотеку в браке на стадии строительства дома. По ДДУ совместная собственность. Пока строился дом-развелись. Могу ли я продать свою долю ( есть ли она у меня?) бывшей жене? Чтобы не платить налог 13%
Ответить
avatar
Ирина Еремина
17.01.2022
Денис, добрый день! Если право собственности зарегистрировано не за вами, а за супругой, то свою долю вы можете определить только в судебном порядке при разделе имущества. После этого сможете продать долю, применив вычет в виде расходов на приобретение (это тоже можно определить в судебном порядке) либо на вычет в 1000000 рублей.
Ответить
avatar
Игорь
05.01.2022
Добрый день! Мне подарили полквартиры три года назад, но у меня в собственности есть еще жилой дом. Какой будет минимальный срок владения для продажи без налога в этом случае?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
07.01.2022
Игорь, добрый день! Недостаточно информации для корректного ответа. Что именно вы будете продавать? Если полквартиры, то налог при продаже подарка не нужно платить после трех лет владения. Если вы продаете дом, то по общим правилам минимальный срок владения для безналоговой продажи не единственного жилья – 5 лет.
Ответить