open-iconopen-icon
Nalogia person
Обновлено: 07 января 2022
Обновлено 07.01

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Наталья Юренко
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 3 года
В этой статье мы рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Когда такое бывает? Кому выгодно продавать недвижимость ниже той цены, которая есть?
Картинка на тему Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Статьи

Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Продажа имущества приносит доход. А с дохода каждый гражданин должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи недвижимости и другого имущества должны пойти в бюджет государства.

Если квартира продается по адекватной цене — то есть не ниже кадастра, — вопросов, как считать налог, не возникает. Просто 13% рассчитывается от суммы продажи. Но если сумма продажи значительно ниже, чем «адекватная» стоимость? Как считать в этом случае?

Если вы продаете недвижимость ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться не сумма продажи, указанная в договоре, а именно 70% от кадастра.

Если квартира продается по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда учитывается сумма, прописанная в договоре.

Пример

Серов решил продать жилье значительно дешевле кадастровой стоимости — за 1500 000 рублей, хотя по кадастру цена недвижимости составляет 3 миллиона рублей. Налог Серов будет платить не с суммы дохода – с 1.5 млн, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости – с 2100000 руб. (3000000 * 70%).

Зайцев продал жилое имущество за 4 миллиона рублей, а кадастровая стоимость этой недвижимости 2500000₽. То есть он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. В этом случае 13% Зайцев будет платить с суммы дохода – с 4000000₽.

Важно! Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости может нести последствия, поэтому всегда рассчитывайте перед продажей сумму дохода и налога, который вам придется заплатить.

Если кадастровая стоимость изменилась?

Бывает так, что цена кадастра меняется. Как тогда считается НДФЛ? От какой суммы?

В таких случаях кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января того года, в котором была продажа.

Пример

Кадастровая стоимость жилого дома Захарова была 5 млн рублей. А в сентябре 2021 г. была обновлена и стала уже 7 млн руб. В апреле 2021 г. Захаров продал дом за 3 млн руб. — что ниже 70% кадастровой стоимости, и 13% от продажи будет рассчитываться с 3.5 млн руб. То есть от 70% кадастра на 01.01.2021 г. — 5000000 руб.

В каких случаях налог платить не придется

Иногда вы и вовсе можете быть освобождены от уплаты налога. Например, если на момент продажи истек минимальный срок владения.

Сроком владения для продажи без налога может быть 3 года и 5 лет, в зависимости от того, как вы получили квартиру.

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Квартира получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

Во всех других случаях

Квартира стала собственностью вследствие приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Обратите внимание! Если вы продаете жилое имущество по истечении минимального срока владения, при этом неважно, какая это продажа — ниже кадастра или не ниже, налог с продажи платить вам не нужно, как и подавать декларацию.

Как законно уменьшить налог с продажи

Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то вы можете законно уменьшить свою налогооблагаемую базу и по итогу заплатить НДФЛ меньше.

С помощью налогового вычета

Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С помощью него вы можете законно уменьшить налогооблагаемую базу на определенную сумму.

1000000 рублей – максимальный размер вычета, на который вы можете уменьшить свой доход при продаже (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть сумму, которую вы получаете от продажи имущества, вы можете уменьшить на 1 миллион, и налог будет рассчитан на остаток.

Пример

Иванов продает квартиру за 3000 000 руб., а кадастровая стоимость этой недвижимости 5000 000. То есть Иванов продает недвижимость ниже 70% от кадастровой стоимости. А значит НДФЛ ему насчитают от 70% кадастровой стоимости – от 3500000₽. И к уплате НДФЛ составит 455000 руб. Но Иванов, несмотря на то, что продает квартиру ниже кадастровой стоимости, может воспользоваться вычетом. И может уменьшить свой доход на 1 миллион. Таким образом налогооблагаемый доход Иванова составит 2500 000 руб. (3500000 – 1000000), а сам НДФЛ к уплате составит 325000 руб.

Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс: так, при продаже жилья, стоимостью ниже 1 миллиона, вам не нужно подавать декларацию и уплачивать 13%.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета вы также можете уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой этого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), если вы можете подтвердить это документально. Это означает уменьшение суммы, по которой вы продаете квартиру, на ту сумму, которую вы потратили на покупку этого жилья. НДФЛ будет рассчитан на разницу в сумме между продажей и ранее совершенной покупкой.

Пример

Тот же Иванов продает квартиру за 3000000₽, а кадастровая стоимость этой квартиры 5000000₽, то есть он продает жилье ниже, чем 70% от кадастра. Значит НДФЛ будет рассчитываться не с суммы, что ниже, а с 70% кадастровой стоимости – от 3500000₽. Но Иванов покупал ранее эту квартиру за 3500000₽. Он может уменьшить доход на расходы и 13% ему платить вообще не придется: его доходы равны ранее понесенным расходам. Но декларацию подать все равно будет нужно.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Чтобы разумно сэкономить на уплате налога, обращайтесь к нашим экспертам. Они подберут выгодный вариант снижения налогооблагаемой базы, за два дня заполнят декларацию и направят ее в ФНС.

Задать вопрос

Сроки уплаты налога и необходимые документы

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продажа. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продажа.

То есть если продажа жилья была в 2021 г., подать декларацию нужно до 30 апреля 2022 г., а уплатить НДФЛ до 15 июля 2022 г.

Для налоговой вам понадобятся следующие документы:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Налоговая декларация
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)
zoomСкачать Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Частые вопросы

Можно ли, продавая квартиру, уменьшить доход на расходы своего наследодателя?
+

Да, если у вас есть соответствующие документы, подтверждающие факт покупки квартиры вашим отцом, то вы можете при продаже использовать их и уменьшить доход на сумму понесенных расходов наследодателем.

Кадастровая стоимость моей квартиры стала ниже в сентябре, а продал я ее в январе. Как будет рассчитываться НДФЛ?
+

В данном случае НДФЛ будет рассчитан от кадастра, который был на 1 января того года, в котором вы продали имущество, даже если позднее кадастровая стоимость стала ниже.

Продаю имущество не ниже кадастра, все по-честному, но сумма меньше миллиона. Надо ли подавать декларацию?
+

Нет, вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию, так как сумма продажи имущества дешевле 1 миллиона.

Заключение эксперта

Теперь вам известно, как рассчитывается налог с продажи имущества, а также в том случае, если квартира продается ниже кадастровой стоимости. Надеемся, что наша статья была полезна!

Комментарии: (4)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
avatar
Ольга
28.03.2022
Здравствуйте! В 2020г я продала квартиру за 1500000р, при этом кадастровая стоимость данной квартиры составляла 1547000р.Квартира досталась в результате наследования, 3х лет в собственности на момент продажи не было. Должна ли я заплатить налог и сколько?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
06.04.2022
Ольга, добрый день! Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить две суммы – сумму по договору купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитывается с большей суммы. Снизить налог можно за счет налогового вычета в 1 млн рублей. Или за счет расходов наследодателя на приобретение этой квартиры, если сохранились документы. Обращайтесь к нашим экспертам – они рассчитают налог, помогут законно уменьшить сумму и заполнят декларацию 3-НДФЛ https://www.nalogia.ru/tariffs/
Ответить
avatar
Олег
25.03.2022
Добрый день, продали гараж в 21 году за 250 000, кадастр стоимость на момент сделки была 524000 , владели гаражом 4 года, есть какие-то варианты не платить 13% государству?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
01.04.2022
Олег, добрый день! Если гараж получен в наследство или в дар от близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. Если же вы получили гараж иным путем, например, по ДКП, то придется уплатить 13% налог с (70% х 524 000) - 250 000.
Ответить
avatar
Наталья
09.02.2022
Добрый день! Квартира была продана за один месяц до трех лет нахождения в собственности . есть ли какие варианты освобождения от налога или хотя бы уменьшения налога
Ответить
avatar
Ирина Еремина
15.02.2022
Наталья, добрый день! От налога освобождены семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но должны быть соблюдены определенные условия. Для снижения налога вы можете использовать вычет в 1 млн рублей или из дохода от продажи отнять расходов на приобретение этой квартиры в прошлом. Для более подробного ответа нужно знать ситуацию целиком. Обратитесь к нашим экспертам: мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ и рассмотрим все варианты снижения налога https://www.nalogia.ru/tariffs/
Ответить
avatar
Анна
05.01.2022
Здравствуйте! Как будет рассчитываться налог, если кадастровая стоимость моей квартиры 5 млн, а я хочу продать ее за 4 млн?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
07.01.2022
Добрый день, Анна! В этом случае НДФЛ будет рассчитан с суммы продажи — с 4 млн. То есть налог к уплате составит 520 тысяч рублей.
Ответить