Налог от продажи квартиры
В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры, а в каких этого можно не делать, как считается налог от продажи, сколько он составляет и как его можно уменьшить — обо всем этом мы расскажем в нашей статье.
Когда нужно платить налог при продаже квартиры
После продажи недвижимости, включая квартиру, дом, земельный участок и прочее, необходимо уплатить налог — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства.
В строго установленные сроки нужно подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.
Например, продали жилую недвижимость за 3 миллиона — 13% от этой суммы (390 тыс. рублей) придется заплатить в качестве НДФЛ.
Когда не нужно платить налог при продаже квартиры
Если собственник владел недвижимостью дольше минимального срока, налог с продажи не платится (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Для жилья таким сроком является 3 года и 5 лет.
|
Жилье куплено до 01.01.2016: |
Жилье куплено после 01.01.2016: |
|
Минимальный срок владения 3 года во всех случаях. |
Минимальный срок владения 3 года, если:
Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. |
Пример
В 2020 сын подарил Трофимову квартиру. В 2021 году Трофимов решил ее продать. Так минимальный срок владения в три года для безналоговой реализации еще не истек, придется заплатить НДФЛ.
Семенов приватизировал квартиру в 2017, а в 2021 году ее продал. Семенову не нужно платить НДФЛ, так как минимальный срок владения уже закончился.
Продажа квартиры, купленной по ДДУ или ЖСК
Начиная с 2019 года минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.
В первую очередь это нововведение помогло тем, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками и долгостроем. С 2019 года собственник может продать квартиру без налога сразу после оформления права собственности, если с момента оплаты прошло более трех (или пяти) лет.
Не путайте новые правила расчета минимального срока владения с правом получения имущественного вычета: это право по-прежнему возникает после подписания Акта приема-передачи.
Если вы полностью оплатили квартиру, например, в 2016 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2016. Соответственно, если вы продали недвижимость в 2019 г. и платили при этом НДФЛ, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, вы имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Если вы владели жильем дольше минимального срока, подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.
Как уменьшить налог с продажи
При продаже квартиры можно сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив налогооблагаемую базу. Есть два варианта, как это сделать:
Налоговый вычет в 1 млн рублей
По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости на 1 миллион рублей и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Светлов продал дом за 3 млн рублей. Если бы он не знал о вычете, то НДФЛ составил бы 390 тыс. руб. (3000000 * 13%). Но так как Светлов знал, что может использовать вычет, он уменьшит доход на 1 млн и заплатит 13% с 2 миллионов. Его платеж составит 260 тыс. руб.
Попов продал квартиру за 1 млн рублей и применил имущественный вычет. Так он уменьшил свою налогооблагаемую базу до 0. НДФЛ ему платить не нужно, как и подавать декларацию.
Уменьшение дохода на расходы
Продавец может уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Два года назад Семенова купила дом за 4 млн и сейчас продает его за 5 млн. Вместо вычета она уменьшит доход на расходы и заплатит 13% с разницы — с 1 миллиона (5000000 – 4000000).
Колосова продала жилье за 3 млн, которое ранее купила также за 3 миллиона. Ей не нужно будет ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию подать придется.
Продажа подаренной или унаследованной квартиры
Если вы продаете жилплощадь, которую получили по наследству или в подарок, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Так вы уменьшаете налогооблагаемую базу и снижаете размер налога.
Пример
В 2020 отец подарил Стасову квартиру, которую прежде покупал за 4 млн. В 2021 Стасов продает жилье за 5 млн руб. Документы, подтверждающие расходы отца, сохранились. Сын использует эти документы и уменьшит доход на расходы. Налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб. (5000000 – 4000000).
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
При расчете налога с продажи учитывается две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и кадастровая стоимость. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цена недвижимости по ДКП.
Пример
Донцов продал квартиру за 1 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 млн. Какой налог придется уплатить Донцову после того, как он продаст жилье? Налог рассчитают с 70% от кадастра — с 1,4 млн руб.
Налог при продаже квартиры несколькими собственниками
У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу?
Продается совместная собственность
В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости и вычет применяется ко всему объекту.
Продается долевая собственность
Размер налогового вычета зависит от того, как продается имущество — по одному ДКП или по разным.
Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.
Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.
Пример
Петров с братом за 2 млн рублей продают унаследованную квартиру. Если они продадут наследство как единый объект недвижимости, то смогут применить вычет в 1 млн, распределенный пополам между братьями. С остатка в 1 млн им придется уплатить налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и налог братьям платить не придется.
Какие понадобятся документы
Чтобы оформить налоговый вычет на продажу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Скачать Сроки подачи декларации и документы
Задекларировать сделку купли-продажи необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года.
Пример
Кошкин продал жилую недвижимость в 2021 г. До 30 апреля 2022 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2022 г. уплатить НДФЛ.
Частые вопросы
Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью для безналоговой продажи — 5 лет.
Налог платить не придется, так как после применения налогового вычета в 1 млн рублей налогооблагаемая база станет равной нулю. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно.
Если квартира была куплена в браке, срок владения начинается с момента оформления права собственности после покупки квартиры, а не с момента получения наследства. Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, значит вы собственник квартиры с тех пор, как ее купил ваш муж.
Нет, не придется, если вы продадите старую квартиру в течение 90 дней после покупки новой. В этом случае вы имеете право на безналоговую продажу после 3 лет владения.
Заключение эксперта:
Теперь вам известно, как рассчитывается налог с продажи квартиры, в каких случаях вы должны подать декларацию и заплатить 13%, а в каких нет. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.
стаж:
3 года
консультаций:
1900
максимальные вычеты!
