open-iconopen-icon
Nalogia person

Налог от продажи квартиры

Алина Сокол
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 3 года

В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры, а в каких этого можно не делать, как считается налог от продажи, сколько он составляет и как его можно уменьшить — обо всем этом мы расскажем в нашей статье.

Картинка на тему Налог от продажи квартиры
Статьи

Когда нужно платить налог при продаже квартиры

После продажи недвижимости, включая квартиру, дом, земельный участок и прочее, необходимо уплатить налог — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства.

В строго установленные сроки нужно подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.

Например, продали жилую недвижимость за 3 миллиона — 13% от этой суммы (390 тыс. рублей) придется заплатить в качестве НДФЛ.

Когда не нужно платить налог при продаже квартиры

Если собственник владел недвижимостью дольше минимального срока, налог с продажи не платится (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Для жилья таким сроком является 3 года и 5 лет.

Жилье куплено до 01.01.2016:

Жилье куплено после 01.01.2016:

Минимальный срок владения 3 года во всех случаях.

Минимальный срок владения 3 года, если:

  • Жилье получено по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.
  • Стало собственностью вследствие приватизации.
  • Получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Продается единственное жилье.
  • Первая недвижимость продается в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Пример

В 2020 сын подарил Трофимову квартиру. В 2021 году Трофимов решил ее продать. Так минимальный срок владения в три года для безналоговой реализации еще не истек, придется заплатить НДФЛ.

Семенов приватизировал квартиру в 2017, а в 2021 году ее продал. Семенову не нужно платить НДФЛ, так как минимальный срок владения уже закончился.

Продажа квартиры, купленной по ДДУ или ЖСК

Начиная с 2019 года минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.

В первую очередь это нововведение помогло тем, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками и долгостроем. С 2019 года собственник может продать квартиру без налога сразу после оформления права собственности, если с момента оплаты прошло более трех (или пяти) лет.

Не путайте новые правила расчета минимального срока владения с правом получения имущественного вычета: это право по-прежнему возникает после подписания Акта приема-передачи.

Если вы полностью оплатили квартиру, например, в 2016 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2016. Соответственно, если вы продали недвижимость в 2019 г. и платили при этом НДФЛ, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, вы имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Если вы владели жильем дольше минимального срока, подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.

Обратите внимание! При покупке квартиры в новостройке минимальный срок владения начинается с момента полной оплаты недвижимости, а не с момента оформления права собственности.

Как уменьшить налог с продажи

При продаже квартиры можно сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив налогооблагаемую базу. Есть два варианта, как это сделать:

Налоговый вычет в 1 млн рублей

По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости на 1 миллион рублей и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример

Светлов продал дом за 3 млн рублей. Если бы он не знал о вычете, то НДФЛ составил бы 390 тыс. руб. (3000000 * 13%). Но так как Светлов знал, что может использовать вычет, он уменьшит доход на 1 млн и заплатит 13% с 2 миллионов. Его платеж составит 260 тыс. руб.

Попов продал квартиру за 1 млн рублей и применил имущественный вычет. Так он уменьшил свою налогооблагаемую базу до 0. НДФЛ ему платить не нужно, как и подавать декларацию.

Важно! Если имущество продается дешевле 1 млн, то подавать налоговую декларацию и платить 13% не нужно вне зависимости от срока владения жильем.

Уменьшение дохода на расходы

Продавец может уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример

Два года назад Семенова купила дом за 4 млн и сейчас продает его за 5 млн. Вместо вычета она уменьшит доход на расходы и заплатит 13% с разницы — с 1 миллиона (5000000 – 4000000).

Колосова продала жилье за 3 млн, которое ранее купила также за 3 миллиона. Ей не нужно будет ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию подать придется.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

У налогоплательщиков есть два законных способа уменьшить НДФЛ при продаже квартиры: применить вычет в 1 млн рублей или вычесть расходы на приобретение этого же жилья в прошлом. Обращайтесь к нашим экспертам: мы выберем оптимальный способ, в двухдневный срок заполним декларацию и поможем вернуть максимальные налоги.

Задать вопрос

Продажа подаренной или унаследованной квартиры

Если вы продаете жилплощадь, которую получили по наследству или в подарок, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Так вы уменьшаете налогооблагаемую базу и снижаете размер налога.

Пример

В 2020 отец подарил Стасову квартиру, которую прежде покупал за 4 млн. В 2021 Стасов продает жилье за 5 млн руб. Документы, подтверждающие расходы отца, сохранились. Сын использует эти документы и уменьшит доход на расходы. Налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб. (5000000 – 4000000).

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

При расчете налога с продажи учитывается две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и кадастровая стоимость. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цена недвижимости по ДКП.

Пример

Донцов продал квартиру за 1 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 млн. Какой налог придется уплатить Донцову после того, как он продаст жилье? Налог рассчитают с 70% от кадастра — с 1,4 млн руб.

Налог при продаже квартиры несколькими собственниками

У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу?

Продается совместная собственность

В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости и вычет применяется ко всему объекту.

Продается долевая собственность

Размер налогового вычета зависит от того, как продается имущество — по одному ДКП или по разным.

Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.

Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.

Пример

Петров с братом за 2 млн рублей продают унаследованную квартиру. Если они продадут наследство как единый объект недвижимости, то смогут применить вычет в 1 млн, распределенный пополам между братьями. С остатка в 1 млн им придется уплатить налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и налог братьям платить не придется.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Перед тем как продавать квартиру, проанализируйте варианты оформления договора купли-продажи. Так вы сможете оптимально использовать налоговые вычеты. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, в течение 2 дней составим декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Задать вопрос

Какие понадобятся документы

Чтобы оформить налоговый вычет на продажу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

  • 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
zoomСкачать Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год

Сроки подачи декларации и документы

Задекларировать сделку купли-продажи необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года.

Пример

Кошкин продал жилую недвижимость в 2021 г. До 30 апреля 2022 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2022 г. уплатить НДФЛ.

Частые вопросы

Продаю квартиру, 4 года назад подаренную тетей. Нужно ли платить налог?
+

Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью для безналоговой продажи — 5 лет.

Купил комнату за 800 тыс., продаю за 1 млн рублей. Какой налог к уплате?
+

Налог платить не придется, так как после применения налогового вычета в 1 млн рублей налогооблагаемая база станет равной нулю. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно.

Продаю квартиру — наследство от мужа. Как рассчитать срок владения?
+

Если квартира была куплена в браке, срок владения начинается с момента оформления права собственности после покупки квартиры, а не с момента получения наследства. Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, значит вы собственник квартиры с тех пор, как ее купил ваш муж.

Хочу купить новую квартиру, а потом продать старую, которой владел 3 года. Придется ли мне платить НДФЛ?
+

Нет, не придется, если вы продадите старую квартиру в течение 90 дней после покупки новой. В этом случае вы имеете право на безналоговую продажу после 3 лет владения.

Заключение эксперта:

Теперь вам известно, как рассчитывается налог с продажи квартиры, в каких случаях вы должны подать декларацию и заплатить 13%, а в каких нет. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.


Комментарии: (4)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Ренат
30.03.2022
Добрый день! Покупали квартиру по предварительному договору купли-продажи в 2014 году, с полной оплатой за нее. Квартира поставлена на учет в мае 2018 года. Срок владения данной квартирой менее 5 лет. Данная квартира в собственности вторая. Распространяется ли п.2 ст. 217.1 НК РФ на договоры ПДКП с сокращением срока владения до 3-х лет.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
06.04.2022
Ренат, добрый день! Нет, вы не можете применить трехлетний срок владения жильем. Это правило распространяется только на жилье, купленное по ДДУ, каковым ПДКП не является.
Ответить
avatar
Олег
16.02.2022
Здравствуйте. Ситуация такая: маме по наследству от сына (моего брата) досталась квартира. Затем она подарила ее мне, а теперь я ее продаю, владев менее трех лет. Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на покупку этой квартиры моим умершим братом? Или максимальный налоговый вычет в моем случае - 1 млн. руб. Спасибо!
Ответить
avatar
Ирина Еремина
19.02.2022
Добрый день, Олег! Вы можете воспользоваться максимальным вычетом в 1 миллион рублей. В данном случае расходы брата не учитываются, т.к. наследство от него получали не вы, а ваша мама.
Ответить
avatar
Максим
02.02.2022
В 2018 году полностью оплатил квартиру по ДДУ. Но в 2021 году застройщик выставил счет на дополнительные 3 кв метра. В 2022 году хочу квартиру продать. С какого момента теперь считается срок владения?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
05.02.2022
Здравствуйте, Максим! Срок владения начался с момента первоначальной оплаты (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). То, что после ввода в эксплуатацию увеличилась площадь квартиры, значения не имеет.
Ответить
avatar
Светлана
31.01.2022
Добрый день! Купили Квартиру по ДДУ за 2000000, продали за 5000000. Есть чеки на ремонт и отделку на 500000 рублей. С какой суммы нужно будет уплатить налог?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
06.02.2022
Светлана, добрый день! Недостаточно информации для точного ответа. Сколько собственников? Если один и он не получал имущественный вычет при покупке, то расчет будет выглядеть так: 5 млн – 2,5 млн (расходы на приобретение) – 2 млн (имущественный вычет) = 500 тыс. Налог составит 13% от 1 млн, то есть 65 тыс. рублей. Если вычет уже получен, то тогда можно вычесть только расходы на приобретение, и налог нужно будет уплатить с 2,5 млн, то есть 325 тыс. рублей.
Ответить