open-iconopen-icon
Nalogia person

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Наталья Юренко
Автор статьи
Специалист по налогообложению  •  Стаж 3 года

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Разберем,  какая недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить. Рассмотрим,  что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы.

Картинка на тему Налоговый вычет при продаже недвижимости
Статьи

Что такое налоговый вычет при продаже имущества

Любая продажа имущества до истечения минимального срока владения облагается налогом – получив доход, вы обязаны его задекларировать и уплатить 13% в бюджет государства. Как работодатель удерживает 13% с вашей зарплаты, так и в случае получения дохода — часть средств вы обязаны заплатить в бюджет государства.

Налоговый вычет — льгота от государства, которая позволяет уменьшить налогооблагаемую базу — доход, с которого вам нужно заплатить подоходный налог. С помощью налогового вычета можно получить возврат налога, который вы заплатили ранее — например, при покупке или постройке жилой недвижимости можно оформить возврат подоходного налога.

Имущественный вычет описан в ст. 220 НК РФ. Он касается как покупки имущества, так и продажи жилья. Если вы продаете квартиру или дом, то можете уменьшить свою налогооблагаемую базу с помощью вычета и налог к уплате станет меньше.

Налоговый вычет при продаже недвижимости – льгота, которая позволяет уменьшить сумму ваших доходов и, заплатить меньше НДФЛ.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

Вам не нужно платить 13%, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.

Таким сроком может быть 3 года или 5 лет:

3 года

5 лет

Если продаваемая недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи или в порядке наследования

Во всех других случаях

Если стала собственностью после приватизации

Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственное жилье. Или вы продаете одну квартиру в течение 90 дней после покупки второй

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Пример

Иванов в 2022 г. продал квартиру, которая досталась ему в наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения для такого случая уже истекли.

А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом. Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продажа квартиры, купленной ДДУ или ЖСК

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

Если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Пример

Сидоров подписал договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2021 г., а в 2022 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Но имейте в виду, что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

Если вы продали такую квартиру после 2019 года и платили при этом 13%, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право обратиться в ФНС и вернуть уплаченные деньги.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Вы сможете вернуть излишне уплаченный налог, подав корректирующую декларацию. Наши эксперты в течение двух дней проверят документы, заполнят налоговую декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ИФНС.

Задать вопрос

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если стоимость квартира была ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено 70% от кадастра.

Пример

Селиванов оформил ДКП квартиры за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1,7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000 (1 700 000 * 13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.

Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена недвижимость.

Как получена недвижимость

Начало минимального срока владения

По договору купли-продажи

С даты регистрации права собственности

Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

С момента полной выплаты по договору

В результате приватизации

С момента регистрации права собственности на квартиру

В наследство

Со дня смерти наследодателя

В дар

С даты регистрации права собственности

Дом построен самостоятельно

С даты регистрации права собственности

Право собственности признано в судебном порядке

С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

Если несколько долей в одном объекте недвижимости

С момента получения права собственности на первую из этих долей

Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как уменьшить налог с продажи

Вы можете сэкономить на уплате налога, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

ФНС позволяет уменьшить сумму дохода, используя налоговый вычет не более, чем на 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет 1 млн при продаже квартиры – максимально возможная сумма, которую можно «списать».

Пример

Зайцев продал квартиру за 1,7 миллиона рублей. Он может заявить на налоговый вычет после продажи и заплатит он 13% от продажи квартиры не со всей суммы, а с 700 000 руб. (1 700 000 — 1 000 000).

Использовать налоговый вычет 1 млн при продаже недвижимости можно неограниченное количество раз в течение всей жизни, но не чаще 1 раза в год. Учитывайте это, если собираетесь продавать несколько квартир в одном календарном году.

Важно! Если вы продаете недвижимое имущество дешевле 1 млн рублей, то налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Уменьшение дохода на расходы

Если продали имущество, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример

Волков продал дом за 3,5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн рублей. Ему выгоднее использовать не вычет при продаже дома, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 тыс. рублей (3 500 000 — 3 000 000).

Продавая квартиру, полученную по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этой квартиры. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Чтобы снизить налог при продаже жилья, нужно снизить доход от продажи этого имущества. Наши эксперты подберут выгодный вариант уменьшения налогооблагаемой базы, заполнят 3-НДФЛ и возьмут на себя общение с ФНС.

Задать вопрос

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

Если собственность долевая, то при продаже долей налоговый вычет делится пропорционально. Если доля составляет ½, то и размер налогового вычета при продаже недвижимости будет соответствующим – ½ от 1 млн рублей — 500тыс. рублей.

Но если собственники будут продавать свои доли отдельно, по отдельным ДКП, каждый из них имеет право на полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

Как вернуть деньги с продажи

Многие задаются вопросом — как вернуть 13 процентов за проданную квартиру. В будущем вы можете вернуть НДФЛ, что уплатили, с помощью тех же налоговых вычетов. При определенных расходах государство позволяет оформлять возврат НДФЛ, уплаченного ранее.

Ирина Ерёмина
Налоговый консультант

Немногие знают, что можно вернуть налог, который вы уплатили с продажи недвижимости. Наши специалисты рассчитают максимальную сумму, которую вы можете получить, и в течение двух дней подготовят и заполнят декларацию 3-НДФЛ, которую вы сможете скачать в формате PDF или XML.

Задать вопрос

Какие нужны документы

Вам нужно обратиться в налоговый орган по месту регистрации с необходимыми документами.

Перечень документов для налогового вычета:

  • Копии документов, подтверждающие факт сделки (например, ДКП);
  • Заполненная декларация с копиями документов, которые позволяют получить налоговый вычет;
  • Если заявляется не налоговый вычет, а уменьшение на сумму расходов, которые связаны с приобретением продаваемого имущества, следует предъявить документы, которые подтвердят эти расходы.
Образец декларации
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)
zoomСкачать Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)

Частые вопросы

Если я продаю одну квартиру и тут же покупаю другую, как воспользоваться льготами?
+

Вы имеете право сделать “взаимозачет”, если ранее не пользовались налоговым вычетом за покупку квартиры или иного жилья. Средства, которые вам положены в качестве возврата, можно учесть как налог к уплате за проданную квартиру.

Если я продаю и дом, и квартиру, по обоим объектам можно использовать вычет 1 млн?
+

Нет, налоговый вычет 1 млн рублей вы можете использовать неограниченное количество в течение жизни, но не чаще 1 раза в год.

Можно ли по каждой продаваемой квартире использовать уменьшение дохода на расходы?
+

Совершенно верно, вы можете уменьшать свой доход на сумму понесенных расходов, которые можете подтвердить документально, к каждому продаваемому объекту жилья.

Купил квартиру в 2018 г., есть еще жилой дом. Надо ли платить с продажи НДФЛ?
+

В данном случае минимальный срок владения квартирой у вас 5 лет, так как это не единственное жилье в собственности.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?
+

Вам нужно подать налоговую декларацию в ФНС по месту жительства и приложить копии документов, подтверждающих факт сделки (например, ДКП).

Можно ли вернуть налог с продажи квартиры?
+

Вы сможете это сделать, оформив налоговый вычет НДФЛ. С помощью уплаченного ранее налога вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу или просто вернуть его деньгами.

Продажа имущества в собственности менее 3 лет облагается налогом?
+

Да, так как это минимальный срок владения. Если продаете квартиру или другую недвижимость до истечения этого срока — НДФЛ будет насчитан (если сумма продажи превышает 1 млн рублей).

Заключение эксперта

Уменьшить налог можно двумя способами – оформив получение налогового вычета при продаже недвижимости или заявив уменьшение величины дохода на расходы. В некоторых случаях именно этот способ является более предпочтительным. Также мы рассказали, как вернуть налог в будущем и оформить возврат денег, как компенсацию за некоторые виды расходов.

Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Спасибо, комментарий отправлен!
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
avatar
Ильяс
07.03.2022
Добрый день, я купил квартиру по дду в феврале 2018 года в ипотеку. Я получил свидетельство собственности на квартиру в 2021 и затем я продал эту квартиру в ноябре 2021 года.. данное жилье у меня является единственным. Т.е. срок владения более 3 лет. Необходимо ли мне сдавать декларацию в налоговую или нет?
Ответить
avatar
Ирина Еремина
13.03.2022
Добрый день, Ильяс! Если вы владели жильем дольше минимального срока, подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.
Ответить
avatar
Марина
07.02.2022
Здраствуйте, подскажите пожалуйста, возможно ли получение налогового вычета при продаже квартиры, полученной по наследству более 5 лет назад.
Ответить
avatar
Ирина Еремина
09.02.2022
Марина, добрый день! Если вы имеете в виду имущественный вычет при продаже, то он вам не нужен, так как минимальный срок владения для безналоговой продажи (3 года) уже прошел, и вы можете не декларировать сделку и не отчитываться перед налоговым органом. Если же вы говорите про имущественный вычет в 2 млн рублей, то он предоставляется только при покупке и строительстве жилья. При получении недвижимости в наследство вычет не предоставляется.
Ответить